入股信达上海地王与深圳8万单价 泰禾高价入主一线的利润考量

　　2015落下帷幕，在“豪宅元年”、“地王”等一线城市年终盘点声中，主打高端、豪宅产品的泰禾洋洋得意地亮出了其北京泰禾·1号街区单盘销售50亿的通州销冠成绩。

　　据泰禾官方微信消息，北京项目全年销售额90亿，位列北京第13名。综合统计，2015年泰禾总销售额达到323.3亿元，已超额完成此前定下的全年300亿目标。

　　然而，相比其销售业绩，业内人士似乎对泰禾2016年开年之初宣布携手信达开发上海新江湾城地王的事件更感兴趣。

　　高价入主一线

　　2016年1月6日，泰禾与信达同时发布公告宣布，双方将合作开发两个月前由信达拿下的上海新江湾城地王项目。根据签订的《新江湾项目合作开发协议》，泰禾合计投资约11.36亿元，持股11.25%参与上海新江湾城项目开发。

　　据悉，上海新江湾城N091104单元C1-02(D7)住宅地块位于上海未来4大示范居住区之一新江湾城，出让总面积约13.2万平方米，地上总建筑面积14.85万平方米，容积率仅为1.125，是上海近年来罕有的低容积率地块。

　　2015年11月25日该地块正式拍卖时，参与竞拍的12家知名开发商中，泰禾与信达的争夺最为激烈。最终信达以72.99亿元、81%的溢价拿下该地块。扣除保障房面积后，该地块实际楼板价高达6.1万元/平方米，成为上海新晋单价地王。

　　然而在近百轮的竞价激战抢赢泰禾后，信达却表示，公司过往开发项目以刚需类为主，希望新江湾城做一些改善类型的尝试，以丰富集团产品类型，且不排除会寻找合作者共同开发项目。

　　一个月后，2015年12月29日，有市场消息称，信达拍下的上海新江湾城地王项目将由泰禾接手开发。

　　当时接近泰禾的相关人士分析，在改善和高端项目颇有经验的泰禾很有可能会与信达合作开发该项目，且泰禾操盘的可能性更大。

　　果不其然，泰禾与信达正式宣布要合作开发上海新江湾城地块，而这距泰禾以近8万的楼面价拿下位于深圳的全国单价地王仅仅过去10天。

　　2015年12月25日下午，深圳宝安区尖岗山两宗居住用地举行竞拍，中海、万科、保利、招商、金地、龙光、绿地、新世界、特发、中洲控股等20余家品牌房企纷纷到场参与竞夺。最终却是当中“名不见经传”的泰禾以57亿的总价悉数摘下两宗地，成功挺入深圳。

　　其中一宗面积21433.33平方米的地块溢价177.61%，以79907元/平方米的楼面地价，超越此前上海、北京两地创下的6.1万元/平方米、7.5万/平方米纪录，成为轰动一时的全国单价地王。

　　首入深圳的泰禾以这样的高调方式成功刷屏。

　　全国单价地王余热未退，如今入股信达上海地王项目的消息又再次将泰禾放到聚光灯下，其一线扩张意图已不言而喻。

　　成本压力下利润考量

　　对于泰禾入股信达新江湾城地王项目，同策咨询研究部总监张宏伟表示，泰禾高端产品线尤其是在北京的院子系列还是比较成功的。新江湾城是一线城市的高端板块，符合泰禾的产品线风格，也符合泰禾聚焦一线城市的布局策略。

　　资料显示，泰禾的项目主要集中在福建，除此之外，其70%以上的产品位于一线的北京、上海，还有部分在重点的二线城市。

　　泰禾董事长黄其森曾明确表示，“高价”进入深圳不是“钱多人傻”，而是泰禾一直看好一线城市，在发展区域选择上，基本不进入三四线城市。“因为早在两三年前就察觉了三四线城市过剩的情况。”

　　有市场报告显示，截止到今年11月，一线城市楼市回暖迹象明显，供需两旺，新房价格累计上涨15.1%，而二三线城市累计下跌，跌幅在1%左右，三四线城市仍深陷去库存压力。

　　如众多业内人士所言，面对一线与二三线楼市存在的严重分化，开发商宁愿高价在市场需求大的一线及重点二线城市抢地，也不愿在库存本已高企的三四线被困。于是，僧多粥少的一线城市地王频出，导致拿地成本加重，而为保证一定的利润，更多的土地被开发成豪宅产品。

　　这意味着，豪宅市场不仅成本越来越高，竞争也会越来越大。要保证有利可图，均价须在一定程度上高于成本，而一旦均价偏高，则得依靠产品的品质和特色来抢占市场。

　　2013年6月5日，泰禾初入上海即以6.48亿拿下位于上海闸北区103街坊27丘，内环黄金地段的1宗商办地块，面积约5230平方米，楼板价30974元/平方米。泰禾拿地后一年，项目周边的苏河湾华侨中心商业体售价达到了13万/平方米，与泰禾当时的拿地价相差近10万元/平方米，其中的利润空间可想而知。

　　而泰禾2015年末刚拿下的深圳地王位于宝安区夹岗山，当前该板块周边住宅项目均价在9万/平方米以上，是豪宅集聚区，地理位置优越且区域配套条件成熟。

　　深圳市场研究数据就显示，2015年深圳新房均价比2014年上涨近4成，部分区域的房价甚至翻了一倍，且豪宅市场价格持续走高，年末新开的部分项目均价已破10万+，最高达到了13.8万/平方米。

　　另外，由于二线及其他三四线城市的去库存压力，开发商及投资者都回归到了一线城市。尤其深圳经济转型后，金融及高科技产业发展迅速，GDP增速高于全国平均水平，吸引了过百万高端人才到来，而他们的购买能力强，对豪宅需求比较大。

　　尽管泰禾近8万/平方米的拿地单价与当前的板块销售均价仅相差1万/平方米，看似利润空间不大，但按深圳屡创新高的豪宅价格趋势，泰禾表示很看好深圳目前的房地产市场环境，认为深圳仍有涨价空间，未来泰禾也可能继续在深圳拿地。

　　而泰禾最为业内所知的就是其“院子系”高端别墅产品，目前泰禾在售项目中共有6个院子，分别在北京、厦门、福州、南京、江阴5个全国一二线城市。

　　据观点地产新媒体查阅资料，2015年，泰禾共拿了6宗地，5宗在北上深3个一线城市，剩下的1宗在杭州。6宗地中，有4宗地将被开发成泰禾院子。

　　从销售情况看，泰禾的“院子系”表现确实突出。资料显示，2014年初，泰禾·北京院子开盘当日即售罄，单日销售额达18亿。2015年5月30日，福州院子精装高层首次开盘，2小时销售额达6亿；6月29日，福州院子别墅产品首次开盘,56座800万级院子几乎当日售罄。泰禾厦门院子是2015年前三季度厦门的别墅销售冠军，目前销售额已达35亿元。

　　2015年12月25日，泰禾还接受了参股公司福州盛利俊实业的委托，计划将此前8.8亿拿下的杭州未来科技城85号地块开发成全国第8个泰禾院子。

　　第9个院子则是其2015年10月30日宣布要与北科建共同合作开发的北京昌平沙河区域丽春湖项目，这也是泰禾在北京的第4个院子。轰动一时的深圳地王亦将成为泰禾在全国的第10座泰禾院子。

　　对于上海新江湾城地王项目，泰禾目前并未透露是否会开发成上海第一个泰禾院子。

　　不过，张宏伟说：“目前泰禾在上海做的产品还没有北京的好，通过新江湾城项目可能会提升上海在其公司内部的市场地位。泰禾有高端产品线开发经验，信达有资本支持，泰禾与信达合作，互惠互利，还可以尽可能规避市场风险。”