今年上市量预计近4年最高 一房难求、惜售很难上演

　　去年南京楼市卖出10.8万套住宅，但与此同时新房上市量不到7万套，市场存在一定的供不应求缺口，全年去库存也比较迅速，但这样的大好形势今年能否维持是一个疑问。统计显示今年全年南京楼市住宅上市量预计还将突破1000万平方米，有超10万套住宅入市，创2013年以来的供应新高，一些热点板块其实面临着比去年更严重的房源扎堆、贴身卖房局面，虽然年初部分板块传来“一房难求”“惜售”的风声，但在全年的供应大局下，这样的状况很难演变为现实。

　　去年上市6.7万套新房却卖了10.8万套 库存压力锐减

　　去年南京楼市创下10.8万套的历史成交天量，那么这一年楼市的上市量又有多少?记者根据市场面信息统计发现，去年全年南京楼市8大板块累计共有147家楼盘开盘(不含高淳、溧水)，最终的上市量约为6.7万套，而根据去年初的业内预计，去年预备入市的楼盘为154家，上市量和预计相比差不多，多数开发商依旧保持着推房节奏。

　　去年全年入市的147家开盘项目中，纯新盘就达到75家，占到总量的半数左右，新盘上市规模可谓相当大。而从板块分布来看，江北累计有48家楼盘推出约2.7万套房源，几乎占到了全市供应量的4成。江宁累计有28家楼盘推出1.16万套房源，占全市供应量的大约2成。此外河西累计也有15家楼盘推出7536套房源，占供应总量的1成。而除了城中板块以外，其他各个板块全年的推房量也均超过4000套，相比前年大多有所增长。

　　去年一年的新房上市量仅占全年销量的6成多，因此供销两旺也在进一步消化库存压力。2016年元旦前两天，南京楼市的住宅存量终于向下冲破了5万套，此后一路走低，至今已稳定在4.8万套左右。南京新景祥机构的报告指出，2015年年初的时候南京楼市库存量高达5.6万套，去化周期达到7个月，而到了去年4月份，楼市库存维持在5.4万套，去化周期进一步增长到11个月，但从5月份开始形势得到逆转，虽然库存一直维持在5万套以上，去化周期却从8个月持续下降，到年底仅为4个月。照此预计库存去化周期缩短的趋势还将维持。

　　新年首月上市量同比翻番，开发商“惜售”难成

　　新年之初，南京楼市并没有歇着，开发商照样推房不断，仅在元旦三天假期内全市就有四家楼盘500多套新房入市，业内网站调查显示，1月份预计会有33家楼盘推出4100多套房，尤其是江北板块，1月份就将有10家楼盘推出1800多套房，而在去年1月份，不仅元旦没有楼盘开盘，整个1月份也仅有14家楼盘入市，推房量仅在2000套左右，相比之下今年1月的上市量同比增长了一倍左右，开年之初上市量就已“开闸”。

　　然而与此同时，市场面居然传来了部分板块一房难求甚至断供的消息，例如去年的供应大户河西南板块，新年刚过就传出“无房可卖”。市场面消息显示，从去年12月份到今年1月初，河西南相继有两家新盘3家老盘开盘推房，其中3家楼盘当天宣布“日光”，另外两家楼盘开盘去化也达到9成，剩余的几家未开盘项目，房源量也很紧张，例如海峡城目前基本无房可售，下一批推房要等到3月，五矿崇文金城目前仅有数套房在售，下次开盘也要等一个月。此外包括江宁九龙湖、仙林湖等板块，也不同程度地出现房源吃紧。此外在新年之初，有隧道通车利好的江北新区也传出楼盘“封盘”待涨的消息，包括桥北几家楼盘、江北中心区的楼盘此前都传出将要“惜售”。

　　不过记者发现，供应紧缺只是暂时现象，事实上今年主流板块后期的供应量都会非常大，业内统计显示，2016年南京全市至少将有163家楼盘开盘推房，其中住宅纯新盘就有53家。例如河西年内就会有9500套左右房源上市，并且这些上市量大部分就集中在河西南，今年该区域预计将推出5600套新房源，总计待售体量就达到60万平方米。包括朗诗熙华府、鲁能公馆、升龙天汇、正荣润峯等项目年内要推出的房源都在七八百套以上。江宁的供应量也不少，年内预计有上万套房源入市，其中大学城片区就至少将有四五千套房，像九龙湖这样的改善区域，虽然新盘较少，但老盘推房量也不低，例如保利中央公园后期还有7栋房源预备上市。而在江北记者则了解到，传出“惜售”的部分项目并非开发商不想卖，而往往是因为酝酿涨价，却遭遇到物价局“限涨”，因此才放慢了推盘节奏，例如桥北一家大盘表示下一批的房源打算上调价格，但因为涨幅比较明显，申报价格一直都没有获批，所以才拖慢了上市时间，隧道口的一家老盘也传出因为想涨价，但又怕核价比较严，因此开发商选择了“等等看”。

　　今年南京楼市供应量4年来最高，热点板块仍有卖房压力

　　网尚机构统计显示，去年南京市商品房销售面积达到1190万平方米，而今年除去别墅商业项目，上市量预计又将达到1011万平方米，创下自2013年以来的新高，入市房源量预计也将超过10万套。新景祥机构的报告也指出，今年8大板块住宅上市量预计934万平方米，整体会呈现供大于求态势。

　　在经历了一年的需求大量释放之后，一些开发量密集房源年内扎堆上市的区域走势能否平稳也引发市场关注。以河西南板块为例，伴随去年底两家新盘入市，2016年该板块将遇到8家楼盘密集扎堆的局面，各家楼盘的规划基本以高容积率的高层房源为主，而且由于前期9050要求的影响，多家楼盘的房源面积集中在80—120㎡。中小户型的购房门槛也在不断抬升。有业内观点预测，房源密集外加同质化竞争激烈，今年河西南价格的上升空间将遇到挑战。

　　河西中部去年仅有仁恒江湾城、金隅紫京府、宏图上水庭院三家主力楼盘推房，相比其他板块新增供应并不算多，因此也导致成交走热，而今年由于有旭辉北辰G10、保利G39两家去年拍出的地王盘加入，年内住宅供应量也会大幅增长。地王豪宅扎堆的局面下，能否再度保持热销态势也需要观察。

　　而江北新区今年预计会有超过4万套住宅上市，年内几乎难以出现供不应求的状况，去年一年江北板块，网上房地产显示去年一年江北成交了4.63万套住宅，相比2014年增长了65%，而去年江北的上市量为2.7万套，很大程度上销量来源于存量去化，今年虽然库存包袱轻了不少，但上市量又比去年大幅增加了1万多套，此外有统计显示，江北去年房价上涨已经达到20.16%，是各大板块中房价涨幅最高区域，这些因素构成的压力也不容忽视。

　　昨日南京楼盘去年销量龙虎榜发布，入围销售面积前十的楼盘，去年推房量至少也在16万平方米以上，对此江苏省房协房地产研究所所长李智分析认为，2016年成交仍将持续高位。政策宽松及金融利好对于成交的促进作用将不断兑现。但是2015年成交已经在2014年基础上拔高50%，需求经历了连续三个季度的连续释放，新增需求的积累需要一定的周期。特别是进入下半年，受价格持续攀升的压力，量价升幅将有所抑制，进入平稳状态。他认为，2016年楼市成交面临缩量压力，价格将变为平缓增长。

(来源:新华网江苏频道)