城北板块双向截客 刚需存量6790套待售
根据合肥搜房网数据监控中心监测显示,2015年1-5月合肥市庐阳区住宅成交共计2945套,占合肥市区住宅成交总量13.82%。5月庐阳区住宅成交均价8537.07元/平米,同比上涨10.43%,高出市区房价同比变化(7.55%)近3个百分点。
目前庐阳区热销片区为四里河板块、阜阳路高架沿线,其中处于阜阳路高架沿线城北板块4盘,文一名门华府、融侨悦城、国能首府九号、和昌都汇华郡,1-5月共计成交1238套,占比庐阳区26.04%。5月上述4盘住宅成交均价6863.41元/平米,远低于庐阳区房价,此外,这4盘住宅户均面积94.05平米,说明板块内仍以刚需房源为主。
城北板块背景:城北板块特指庐阳区之北,阜阳路高架中段,北至长丰县,南至北二环,东为新站区,西面为大房郢水库。不同于北城,城北新区属庐阳区管辖。板块内阜阳路高架贯穿庐阳工业园,连接北城与市区,交通优势明显。此外,规划在建的光谷CBD位于此板块,未来或打造为合肥"中关村"。
一、城北板块核心项目分析
从2015年1-5月成交数据可以看出,城北板块核心4盘(文一名门华府、融侨悦城、国能首府九号、和昌都汇华郡)表现较好。文一名门华府近5月成交449套,月均成交90套,成交量及均价领先其他3盘;融侨悦城1-5月劲销374套,4月单月成交94套;和昌都汇华郡近5月销售219套,5月单月成交66套;国能首府九号1-5月成交196套。
阜阳路高架由北向南,逐渐靠近市区,价格呈现"阶梯式"递增。
一级阶梯:最北段以融科梧桐里为代表,房价在6000元/平米左右;
二级阶梯:以和昌都汇华郡、国能首府九号为代表,房价在6500-6800元/平米之间;
三级阶梯:以融侨悦城、文一名门华府为代表,房价在6800-7100元/平米之间,低于北二环7700元/平米均价。
城北板块1-5月房价"阶梯"
5月城北板块住宅均价6591.71元/平米,结合近1年庐阳区住宅成交均价涨幅(10.43%)、市区住宅成交均价涨幅(7.55%),未来城北板块住宅均价或在7100-7300元/平米。
二、城北板块未来供给分析
根据房产局网站数据显示,融侨悦城目前住宅在售量734套,项目共24栋高层,已推15栋,剩余近1510套房源,未来高层房源供给在2240多套,为城北板块后期主销盘。和昌都汇华郡共25栋,已全部入市,目前在售量为438套,按每月成交44套计算,去化周期在9-10个月。国能首府九号共6栋,已推4栋,即将加推5#楼,未来总库存量406套。文一名门华府共26栋,已全部推完,目前在售量79套,处于清盘阶段。
2014年12月庐阳区出让两宗地块。安徽瑞地置地以总价2.69亿元摘得庐阳N1406地块,面积58.65亩纯居住用地,该地块位于蒙城北路以东荷塘路以南,周边项目主要有和昌都汇华郡。楼面价2862.49元/平米,以楼面价占后期房价40%计算,未来项目入市价格或在7100-7200元/平米。该地块容积率1.0-2.4之间,或开发为高层,入市套数或在960套左右。
安徽华地置业、新华阳光控股、新安资产以8.32亿元联合竞得N1408地块,面积168.18亩纯居住用地,周边项目主要有国能首府九号、融侨悦城。地块楼面价3228.24元/平米,未来入市价格或超7500元/平米。容积率1.0-2.3之间,或开发为高层,入市套数近2660套。结合这两宗地块及城北4盘,未来城北板块高层住宅供给量或在6790套。
三、"城北非北城"调查分析
针对城北板块,合肥搜房网进行了"城北是否是北城"网络调查,调查显示,73.23%受访人员认为城北发展与北城不在同一水平线上,如果置业,74.02%选择在城北。59.84%的受访者认为置业城北最有吸引力的是价格刚需,交通便捷、商业配套齐全、周边自然环境优美也是置业城北的有利因素。
对于城北未来发展前景,58.27%受访者认为城北未来发展前景一般,24.41%对此不确定,17.32%对城北未来发展持乐观态度。总体而言,对城北未来发展前景看好的受访者不多,要转变对城北发展前景的看空,一方面需要政府加大对城北发展的扶持力度,真正促进城北发展;另一方面需要房企等利益相关方加大城北发展宣传力度,引导公众认知。
对于城北未来房价走势,53.54%受访者认为房价会上涨,36.22%认为房价会维持平稳,10.24%受访者认为房价会回落。
四、融侨悦城"三大中心"领跑城北
融侨悦城项目位于阜阳北路与凌湖路交口东北角,占地293亩,总建筑面积约47万方。项目紧邻阜阳路高架,距离市中心6公里,地理位置属于城北板块中心。
项目由24栋高层组成,总户数3126套,为城北板块户数最多的项目。1-5月融侨悦城成交374套,为板块内第二热销项目。目前高层房源已推15栋,剩余1510多套房源,加之在售量734套,未来住宅供应量在2240多套,为城北板块总库存量最多的项目。大体量使其成为城北板块的生活中心。
此外,融侨悦城打造6万方商业体——融侨汇,集购物、餐饮、休闲娱乐等多种业态于一体。未来庐阳工业园光谷CBD崛起、地铁5号线开通及高铁价值辐射,融侨悦城将发挥其板块中心、生活中心优势,打造城北商业中心,为板块的商务中心。
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