量跌价涨!上半年宅销42405套房价8260 库存仅3.1万套

　　一、2015年上半年合肥住宅类商品房市场总述

　　根据合肥搜房网数据监控中心监测显示，2015年上半年合肥市区（九大区）住宅类商品房成交42405套，同比下降9.51%；住宅成交面积达447.59万平米，同比下降5.24%；住宅成交均价8260.36元/平方米，同比上涨9.37%。合肥市区（九大区）住宅成交量前三的区域分别为，滨湖区10734套，庐阳区5584套，经开区4684套。另外，北部组团住宅成交8303套（均价5097.91元/平米），西南组团住宅成交5163套（均价6349.81元/平米），东部组团住宅成交4098套（均价5963.23元/平米）。

　　2015年全国房地产市场开局仍呈现下行趋势，一季度多数城市住宅成交量同比大幅下降，投资与房价增速收窄。随着房地产市场整体数据指标出现下降，自2015年2月起央行频频"降息降准"、"330"救市新政、公积金"组合拳"等利好政策相继出台，政府"托市"态度明确，并提出支持改善性住宅，优化供应结构，进一步去化库存。

　　从合肥房地产市场来看，伴随着多重利好政策的出台，2015年3月起市场需求量逐渐攀升，房价也出现始反弹上涨。究其原因：一方面，合肥房地产市场仍拥有一定的基础需求量。另一方面，品牌优质盘、纯新大体量盘入市对成交量的贡献较大。2015年上半年市区（九大区）住宅成交量同比下降9.51%，但房价同比上涨9.37%，这表明合肥房地产市场基本面无低迷之势，仍有上行空间。

　　二、2015年上半年合肥住宅成交量及房价趋势分析

　　1.住宅成交量：走势"低开高走，渐进淡季稳定期"

　　2015年上半年合肥市区住宅成交42405套，同比下降9.51%，月均成交7067套，整体趋势"低开高走，渐淡季进稳定期"。细分住宅成交量走势主要分为3个阶段：

数据来源：合肥搜房网数据监控中心

　　第一个阶段（1-2月），2015年1月合肥住宅成交量6189套，环比暴跌25.53%。2月中下旬经历春节假期，市场成交呈现"假期性"下降。1-2月合肥市区住宅成交量同比大幅下降，2015年楼市开局低迷显颓势。

　　第二阶段（3-5月），由于2月春节假期紧邻3月，致使多项目开市蓄客的节点从3月初启动，进而"金三"楼市旺季延迟至4月-5月。4月、5月合肥市区住宅销量持续攀升，市场需求得以释放。4月近8千套，5月近9千套，创近17个月销量新高。

　　第三阶段（6月），3-5月市场需求透支，导致5月末购房者市场关注度的持续下降，市场需求量减少，导致多盘延迟入市节点，抑制供给增量。6月合肥楼市销量逐周递减，单月共计成交7994套，环比下降10.52%。后续7、8月市场或进淡季稳定期。

　　搜房网观点：2015年上半年合肥楼市整体成交量同比下降9.51%，1-6月市场经历"先冷后热"。究其原因：一方面，2014年下半年经历一系列宽松政策后，市场需求量并未大幅攀升。2015年开局合肥住宅成交量出现进一步走低，表明市场从"供给推动成交"完全过渡到"需求抑制供给"的阶段，进而而房地产市场整体数据呈现下降。另一方面，政策救市意图明显。央行频频"降息降准"，加上政策对改善性自住房的支持，市场部分改善性需求得以释放，3月起合肥楼市渐热。另外，2015年上半年合肥市区住宅成交单户面积105.55平米，同比上涨4.72%，增加4.76平米，也表明改善性住宅需求量的上升。

　　2.住宅价格：2015年上半年房价同比涨9.37% 房价持续攀升近8500

　　2015年上半年合肥市区（九大区）整体房价在8260.36元/平米，同比上涨9.37%。4-6月房价连续上涨，6月房价逼近8500元/平米，涨势明显，暂无下行趋势。2015年上半年合肥市区房价走势可划分为3个阶段：

数据来源：合肥搜房网数据监控中心

　　第一阶段（1月-2月），延续2014年末房价趋势，2015年1月-2月房价继续保持上涨，价位不断创新高，最终突破8200元/平米。1月高价位房源成交量的攀升成为助推房价上涨的主要原因，如庐阳区的万科森林公园、，滨湖区的利港银河广场、恒大中央广场、中海滨湖公馆等。2月受春节假期影响，市场住宅成交量大幅下降，但其中高价位房源成交占比较大，房价再次出现攀升，冲破8200元/平米。从项目来看，滨湖新区的合肥万达城、庐阳区的万科森林公园等项目的热销抬高2月整体房价。

　　第二阶段（3月），3月房价出现明显的回落，跌近8100元/平米。 "刚需房与高价房成交占比决定房价涨跌"的特点决定3月房价的回落。经开区的中环湖滨公馆，庐阳区的中国铁建国际城，滨湖区的城建琥珀瑞安家园、淮矿东方蓝海等项目（价位7千元/平米）集中成交，拉低3月合肥市区的整体房价。

　　第三阶段（4-6月），4-6月房价"三连涨"，最终突破8400元/平米。这一阶段合肥市区住宅成交量持续上涨，单月宅交量7900套以上，其中高价位房源成交占比不低，直接推动房价攀升。如包河区的信达天御，庐阳区的万科森林公园，滨湖区的保利海上五月花、中海滨湖公馆等热销盘。

　　搜房网观点：据搜房网数据监控中心分析，2014年11月合肥市区房价首破8千元/平米，2015年上半年房价不断攀升，同比上涨9.37%。6月房价8459元/平米，达到历史高位。近两年房价均保持9%的同比增长率，房价整体难觅下行趋势。合肥房价仍然保持"刚需价位房与高价位房成交占比影响房价"以及"刚需价格线不断抬高"的特点。2015年上半年，刚需价位的入市体量及成交量明显减少，加上购房者房价心里预期上升、被动接受高价位房源等因素，房价呈现出过快的上涨趋势。

　　3.住宅库存：2015年上半年住宅库存量持续走低跌至3.1万套 去化周期缩短

　　2014年合肥市区（九大区）住宅库存量持续波动，12月末最终锁定3.44万套。进入2015年，住宅库存量在2月、4月有所攀升（原因：2月因春节假期供大于求所致，4月由于多大体量项目集中入市），但总体趋势不断走低。6月末住宅库存量跌破3.1万套，定格30962套，达到近2年的新低。主要受两方面原因影响：一方面，市场需求量较少，部分项目开盘入市体量、开盘频次减少，抑制市场供给的增加。另一方面，由于政策利好，改善性住宅需求得以释放，加上3-4月的楼市旺季期，住宅库存量不断去化下降。上半年合肥市区（九大区）住宅月均成交量7067套，库存去化周期在4-5个月。

数据来源：合肥搜房网数据监控中心

　　从合肥九大区住宅库存量来看：第一阶梯，截止6月末，滨湖区住宅库存量6887套，居九区之首。参考月均区域住宅销量，去化周期3.85个月。第二阶梯，庐阳区、包河区库存量分别为4223套、4047套，两区域的去化周期为4.5-5.5个月。第三阶梯，高新区、瑶海区、经开区、蜀山区库存量分别为3518套、3496套、3115套、2748套。此4区域的去化周期为4-5个月。第四阶梯，政务区、新站区库存量分别为1778套、1150套。两区域去化周期为3-4个月。

　　三、2015年上半年合肥住宅类商品房区域分析

　　1.区域成交量：九大区成交量同比3涨6跌 滨湖区10734套居九大区之首

　　据搜房网数据监控中心统计，2015年上半年合肥九大区住宅成交量为：蜀山区成交3769套，占总成交量的8.89%，同比下降27.18%；庐阳区成交5584套，占比13.17%，同比下降13.48%；包河区成交4443套，占比10.48%，同比上涨17.35%；瑶海区成交4426套，占比10.44%，同比下降23.23%；高新区成交4239套，占比10.00%，同比下降32.21%；经开区成交4684套，占比11.05%，同比下降21.78%；政务区成交2355套，占比5.55%，同比下降10.96%；新站区成交2171套，占比5.12%，同比上涨2.70%；滨湖区成交10734套，占比25.31%，同比上涨23.66%。

数据来源：合肥搜房网数据监控中心

　　从2015年上半年合肥住宅成交来情况看，九大区成交量同比3涨6跌，成交量前三区域是滨湖区、庐阳区、经开区，分别成交10734套，5584套，4684套。五大新区共成交24183套，占总成交量的57.03%，同比下降5.83%；四大老城区共成交18222套，占总成交量的42.97%，同比下降13.97%。合肥房地产市场发展重点：新区成交比重逐渐上升，老城区供需不断下降。

　　2015年上半年滨湖区、包河区房地产市场活跃度较高，住宅成交量也是同比涨幅较高的两个区域。滨湖区主要受多个品牌盘的热销推动，如中海滨湖公馆、淮矿东方蓝海、保利海上五月花、合肥万达城等项目。包河区主要受信达天御纯新盘上市的影响，区域销量同比大幅攀升。2015年下半年，滨湖区楼市将持续发热，包河区市场或局限于部分盘销量。

　　蜀山区、庐阳区、瑶海区、高新区、经开区，5区域住宅成交量同比均出现下降，跌幅均超过10%。高新区同比下降32.21%，主要受区域刚需入市量缩减以及多盘主打的别墅、洋房业态推量不高的影响。另外，上述5区域在2014年均为成交量大区，但在2015年由于刚需供给量不足，加上市场需求量的缩减，整体成交量大幅走低。

　　政务区、新站区，2区域住宅成交同比保持稳定。政务区作为改善性、高端性代表区域，由于土地、住宅供给量的有限，整体市场呈现供小于求的现状，由此区域价位也在不断攀升。局限于有限的供给，政务区后续楼市将保持稳定。2015年上半年新站区住宅成交量小幅攀升，虽然待上市新盘较多，但受到蓄客量等因素，多盘开盘入市节点在下半年。

　　2.区域房价：九大区房价跨度大 蜀山区房价同比涨15.24%

　　据搜房网数据监控中心统计，2015年上半年合肥九大区住宅成交均价为：蜀山区住宅成交均价8490.39元/平米，同比上涨15.24%；庐阳区住宅成交均价8388.00元/平米，同比上涨8.70%；包河区住宅成交均价8361.79元/平米，同比上涨6.83%；瑶海区住宅成交均价8291.91元/平米，同比上涨12.69%；高新区住宅成交均价7684.55元/平米，同比上涨8.87%；经开区住宅成交均价7513.51元/平米，同比上涨0.55%；政务区住宅成交均价10739.60元/平米，同比上涨11.26%；新站区住宅成交均价6868.68元/平米，同比上涨5.97%；滨湖区住宅成交均价8288.70元/平米，同比上涨7.21%。

　　2015年上半年合肥（市区）九大区房价同比均呈现上涨，并且价位跨度较大。政务区房价告别"9字头"，2015年上半年同比涨11.26%，6月价位已超越11000元/平米。区域优质的环境资源与交通配套，再加上有限的土地与房源供给，价格或将长期居高不下。新站区仍然是房价洼地，2015年上半年区域楼市主销区集中"淮南路与天水路夹角板块""七里塘板块""磨店板块"，4-5月受七里塘宏章皇家尚品项目的影响，房价连续两个月突破7千元/平米。2015年下半年禹洲、绿地、家天下等房企项目将相继入市，在加上全年10宗地的供应量，新站区的发展潜力较大。

　　蜀山区、庐阳区、包河区、瑶海区、经开区、滨湖区的房价，基本在8000-8500元/平米，但同比涨幅各不相同。蜀山区、瑶海区房价同比涨幅超10%，主要受板块刚需价位房源供给量减少，主销盘集中在洋房、公寓高价位业态以及一环线等原因所致。庐阳区、包河区主要受板块商圈的影响，房价出现攀升。具体板块如庐阳区的"四里河板块"（万科森林公园、中铁建国际城等主销盘），包河区的高铁商圈（信达天御纯新大体量项目）。滨湖区房价平稳上涨，区域热销盘较多，多个项目价位已突破9千元/平米，受省府板块、环湖CBD等规划影响，后续区域价位仍将呈现攀升趋势。

　　高新区、经开区房价在"7字头"，同比分别上涨8.87%、0.55%。2014年高新区为刚需价位房源的集中区域，当期整体价位7千元/平米出头。进入2015年，受区域别墅、洋房高端业态较好的成交表现，房价涨幅较大。随着区域刚需房源存量的减少以及地价的攀升，后续房价或将进一步上涨。2015年上半年，经开区房价保持稳定，主要原因高价位盘（代表：绿城翡翠湖玫瑰园）、中间价位盘（代表：世茂翡翠首府）、刚需价位盘（代表：中环湖滨公馆）销量均表现可观，致使整体价位涨幅不大。

　　四、2015年下半年合肥房地产市场展望

　　1.2015年下半年优化调整延续宽松 三大动向刺激楼市

　　2015年上半年合肥楼市整体销量同比下降，仍有下行趋势。三大动向或刺激楼市：

　　一、若三、四季度宏观经济仍有下行压力，后续不排除年内第四轮"降息降准"，刺激市场需求进一步释放。

　　二、优化供给，市场自行调节库存体量与结构，支持改善性住房。从控制市场需求端逐渐过渡到供给端，政府着力细化监管、规范政策。

　　三、下半年房地产市场仍将延续宽松的政策环境，保证房地产市场的健康良性的发展。

　　2. 供给、库存探底 需求量波动幅度收窄着力"有效需求"

　　从2015年上半年合肥房地产市场供需来看，住宅库存量跌破3.1万套，去化周期仅能维持4-5个月。2015年上半年土地出让面积同比跌48%的情况，加上市场需求量的走低，后续合肥市场供给将逐渐下行探底。

　　未来，在整体供应量跌近谷底，出现供给紧张之后，土地出让量或将上涨，届时房地产开发投资增速也将攀升。就目前楼市趋势来看，由于宏观行政干预减少，市场需求难以出现"大波峰，大波谷"的趋势，波动幅度逐渐收窄，整体市场供应也将由"有效需求"决定。

　　3．合肥房价调节放开 价格上涨呈现必然趋势

　　2015年上半年合肥房价同比上涨幅度均超9%，毫无下行趋势。6月，安徽省12个部门发布《安徽省省出台促进房地产市场平稳健康发展的意见》，其中就包括"取消限购和限价"。具体涉及到商品住宅销售备案价格由房地产开发企业根据开发建设成本、市场供求情况等因素自行确定，并取消"每次备案的间隔时间原则上不得少于3个月"的规定。未来合肥房价的调控更多取决于市场。

　　就2015年合肥楼市来看，房价攀升存在三方面原因：

　　第一，上述"取消限价"政策，开发商或将提高商品房销售均价，对冲因项目销量不高对总销售业绩的影响。

　　第二，"刚需价格线"上扬。由于2015年7千元/平米价位的房源供给量减少，购房者主动、被动接受高价位房源，房价上涨的心里预期也在不断增加，导致"刚需价格线"从7千元/平米涨至8千元/平米。

　　第三，从市场实际成交来看，2015年别墅、洋房等高价位业态的供需有所增加，这也成为后续房价上涨的主要原因之一。

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