楼市政策再传松绑 限外取消或释放高端购买力

　　楼市政策又有松绑传闻。北京商报记者从房地产机构、开发商处获悉，针对境外人士在国内购买房屋所设定的"限外"政策即将松绑。这被看做是降息、公积金贷款首付比例调整等系列政策的延续，或将成为"限购"政策取消的前奏。

　　不过，对于"限外"取消的实际影响，业内人士则表示，单一限外政策不足以对海外热钱形成利益驱动，但对于北上广深等一线城市的高端项目而言，或将起到释放购买力的作用。

　　"限外"或将取消

　　上周末，有市场传闻称，此前由国家住建部和国家外汇管理局共同规定的，对于境外个人在国内购买住房的限制条件即将被取消。

　　按照2010年11月4日住建部和国家外汇管理局共同下发的《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》规定，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房；在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。

　　对于上述条件即将被取消的消息，北京商报记者向国家有关部门予以求证，但截至发稿时未获得回复；而部分机构人士和开发商则透露："该消息传了很久，据传最快6月落地。"

　　已现首个取消城市

　　据悉，上述"限外"政策在出台之初是作为《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的落实细则的一部分。而如今，对于境外人士购房的限制取消也被看做是年初以来国家相关部门对楼市调控政策松绑的延续。

　　亚豪机构市场总监郭毅分析，从去年的"9·30"到今年的"3·30"政策，接连颁布的宽松房地产调控政策拉动了楼市的复苏，而市场仍需要政策进一步松绑的实际情况为取消"限外"提供了可能。

　　"从2015年以来，全国已经有百个城市发布了不同力度的公积金松绑政策，可见市场对于政策松绑的需求仍然强劲。"中原地产首席分析师张大伟表示。

　　实际上，虽然在全国范围"限外"取消仍停留在传闻层面，但是国内已经出现了率先取消的城市。5月6日，广东省江门市住建局召开新闻发布会宣布取消实施了三年多的购房"限外"政策，以加快消化当地楼市库存。

　　豪宅或成需求释放点

　　对于"限外"政策取消的作用，业内人士向北京商报记者表示，江门市由于是侨乡，政策的取消在当地取得了立竿见影的效果，而对于绝大部分城市而言，其放松效果影响实则有限。不过，业内人士也普遍认为，即便楼市基本面不会受到政策动摇，但豪宅或成为例外。"从价格上看，与香港等城市相比，内地一线城市的价格仍然较低。所以未来局部市场将会受到取消限外的巨大影响。"张大伟如是判断，尤其是在境外投资较为密集的一线城市，其需求会得到相应释放。

　　[ZSPFSIGN]

　　专家称房价暴涨不会再现 限购全面放开尚需时

　　"330"新政等一系列房地产政策措施接连出台，近两个月里，各地不断出台放松限购等政策，个别城市楼市也有所"升温"，成交量迅速放大，甚至在深圳等地上演了"疯狂抢房"一幕。有市场人士认为，楼市有望全面解禁，房价眼看就要"大涨"。对此，专家表示，房地产市场逐渐会走向分化格局，并且楼市政策也可能进行适当调整，但是总体上不会出现全面"暴涨"的局面，尤其是一线城市全面放开限购仍有难度。

　　多地取消多项限制

　　目前，除北上广深4个一线城市和三亚外，各地已全部取消限购措施。而2015年至今，已有超过100个城市发布了不同力度的公积金松绑政策，北京、上海等超过30个城市则增加了公积金贷款额度。

　　5月19日，济南市调整住房公积金贷款、提取政策；25日，长沙市贷款额度提高至60万，首套房首付比例降至20%，二套房首付比例降至30%；天津也对个人住房公积金（组合）贷款政策进行调整。紧接着连续两天内，福建省宁德市、四川省宜宾市等地也下发文件，或是加大购房补贴力度，或是提高公积金贷款额度、降低首付比例，对市场的刺激不断增强。

　　国家统计局发布的数据印证了楼市的"回暖"。统计显示，4月份70个大中城市新建商品住宅成交继续回升，部分城市房价环比略有上涨。北上广深4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均出现上涨，最高涨幅分别为1.8%和2.4%，少数二线城市房价出现上涨。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，分城市看，分化仍然较为明显，房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市。

　　房价暴涨不会再现

　　随着政策宽松的预期加强，如今无论是购房者还是投资者，都希望知道在各地库存逐渐消化和地价越来越贵的情况下，是否会有新一轮房价"大涨"。

　　"虽然楼市成交量开始回暖，但是基本还是呈现一个分化的格局，一线城市供求形势相对正常，而一些三四线城市供大于求的状况还是比较严重，库存仍居高位。因此可以说目前的回升幅度还是有限的。"中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立对本报记者表示。

　　虽然降息、减税等刺激楼市的新政接踵而至，但从实际效果看，经济仍然处在调结构的关键时期。"在本轮市场中，市场基本面已经改变，已经从过去的主动放松转变为市场自行调整。所以，房地产长期趋势仍处下行空间，并不会重蹈2009年因政策宽松而带来价格飞涨的覆辙。与此同时，一线城市成为楼市复苏领头羊。政策刺激对基本面较好的城市所带来的作用积极，而对供过于求的城市提振作用有限。"中原地产首席分析师张大伟表示。

　　也有专家认为，当前多地的房地产市场面临的仍然是结构性失衡的问题，原来的一些库存还有很高比例尚未消化，包括前期降价的一些楼盘将要到交房期，期房变现房后市场的供求关系也会改变。从整体上来看，当前整个房地产市场并不具备快速回暖的基础，如果房价上涨过快，反而容易带来新的风险。

　　情况特殊或将微调

　　虽然全面放开限购短期内还不太可能实现，不过由于房地产市场在地方经济中所扮演的特殊角色目前仍难以改变，就业、民生等多重因素都需要房地产市场带来活力，因此在情况特殊时，具体的调整也存在一定可能。

　　"尤其是一线城市不光是一个土地供应是否跟得上的问题，还有一个城市定位的战略问题。这里面，城市定位、区域战略的调整本身也会给楼市带来很大影响。虽然整体来说政策肯定是有放松的趋势，并且房地产的经济作用不能忽视，但市场还是有它本身规律的，不能认为楼市的涨跌完全取决于政策。"尹中立说。

　　"由于历次市场起伏并非仅由政策主导，而是受到前期调整幅度、供求格局变化、整体经济水平以及人口结构演变等多方面因素影响，因此后市走势需要综合预判。其中，市场整体存量的大幅增长，尤其是一二线城市以外地区库存的持续攀升，将成为影响市场变化和地区分化的重要因素。预计2015年，房地产政策会延续去行政、重市场的调控思路，并有望在营业税征收、部分一线城市限购等环节进一步放开，地方政府还将非常直接地出台税费减免、购房补贴等多种救市政策。"张大伟说。

　　贾康：地方政府有必要因地制宜逐步取消楼市限购

　　政策应给予积极支持

　　中国的经济进入新常态，在由"新"求"常"的情况下，必须抓住创新驱动这一调控方略，密切关注房地产业的下行。因为中国现在的工业化、城镇化以及伴随着的国际化、信息化和市场化，总体发展中，很重要的支柱性产业就是不动产房地产的投资和发展。而在城镇化的过程中，前30年已经有近3亿人，今后几十年还将陆续有4亿左右的人从农村走向城市定居，所以城镇中心还将持续扩大，并在宜居的程度上升级优化，所以房地产必然形成整个产业优化、发展、升级中的支柱。

　　从去年年初开始，房地产市场发生了非常明显的变化，其主题词应该是"调整"与"分化"，绝对不是有些人说的"崩盘的过程"。这样的市场调整分化，在我国实际演变过程中总体已可认定是健康的，大家要在深化的市场中认识和学习，重视分线、分市、分地段、分类型的具体分析，在理性认识市场的情况下决定自己的投资行为、开发行为。

　　房地产政策上，我认为现在已看到的政府的主要动作，可以称之为"政策的适应性调整"，这种适应性调整是必要的。因为过去担心房地产市场过度泡沫化，怎么调似乎都表现为"单边市"，政府甚至不惜动用种种行政手段，但在缺少制度建设要素配套情况下，依然不能有效遏制房地产市场的过度炒作。而现阶段情况已发生重大转变，政府可以不再担心无忌惮的疯炒，也应该进行政策的适应性调整。

　　今年大部分城市有望完成调整

　　所以，地方政府因地制宜逐步取消限购是完全有必要的。我更愿意称这种行为是考虑市场下行背景，帮助市场更合理地恢复常态。现在还有几个城市没有取消限购，北京、上海、广州、深圳和三亚，它们各有各的道理。作为一线城市，外来人口压力太大，当地政府在维护基本公共服务的均等化压力之下，还不能很好地适应人口涌入的变化来消除"城市病"。总体来说，是以权宜之计行政手段的限购，限制外来人口的压力。而三亚在旅游业的推动下，已经形成了一轮购房的发展，但当地购房人大量是非本地的居民，当地政府认为这种结构状态需要调整。在这种形势下，不取消限购，我觉得也是合适的。

　　而政府的金融政策、信贷政策的放宽，也是一种政策适应性调整。比如说首套房贷款政策，就合乎市场规律，这是在无泡沫化威胁情况下，让市场交易中消费者主权更多起作用，市场信贷不用担心疯炒的情况下，应该更多让市场在竞争中自由选择，让消费者自己判断。这种情况下，首付的比重在调低，也很有必要，大家已经比以前更好地认识了市场的风险，更理性地在做判断，这时候适当降低一些首付的比重，实际上是使市场的活跃程度适当提高，但不用担心这样一来马上就变成疯炒状态。

　　说到财税，我注意到交易政策在放宽，原来坚持持有五年以上再转手交易的二手房才可以享受个人所得税的减免，现在不少地方放宽到只要持满两年就可以享受个税的减免政策。这也有利于房地产市场的活跃，有利于按照市场机制减少存量空置。实际上，现在大量的二手房涌入市场，使供需关系较好地得到了校正。以前需求一路上升，供不应求；现在反过来要消化库存。总体来说，这有利于盘活存量，促使生产要素更多地流动起来。

　　根据我观察，总体来说，中国房地产市场低端的代表温州，高端的代表北京，都已经完成探底。其他的二线、三四线城市，在消化原来的泡沫、消化存量方面，出不了大格，也是一个调整中的收敛过程。所以，我们可以看得相当清楚，今年很有希望基本完成大部分城市房地产市场的下行调整。当然，有些城市还是会存在压力和局部问题，甚至不排除个别地方、个别开发商进入非常困难的状态。

　　在经济下行中的房地产市场，还要继续完成调整。在这种情况之下，一方面对房地产市场要有长远发展信心，另一方面要特别注重房地产市场还在继续变化中的情况下，财政的政策调整与制度建设是十分必要的。

　　那么财政方面基于前一段信贷政策和前期税收政策的基本铺垫，应该做什么事情？我认为有这样几点：

　　宏观经济下行如果压力加重的话，不排除财政扩张力度作适当的上升。在中央经济工作会议、今年全国"两会"、不久前的中央政治局会议都加力增效的方针之下，积极的财政政策及其扩张性政策力度，总体上要符合稳增长要求。今年的赤字率在表面形式上算账是2.3%，财政部部长楼继伟特别强调，实际算账的水平，把中央预算稳定调节基金的进出等因素算在一起，是2.7%左右，但也在安全区。有必要的话年内适当增加财政政策的力度，应是一个预备方案。

　　政府必须全力做好从棚户区改造切入的保障房建设，财政方面要更好发挥支撑和结构优化导向作用。这里面的一些具体机制，中央已经给出了非常清晰化的指导，比如说保障房建设要以棚户区改造托底，原来十几种保障房的名目，现在可以主打两种类型，一个是把廉租房和公租房合在一起；二是共有产权房，能较好地满足现实的需要。

　　要加紧政府与社会资本合作（PPP）的法律法规制定工作，推进示范项目，同时要培养契约精神，以有助于在财政支持情况下，更好地优化结构和应对全局发展的需要。

　　同时，应该适时加快推进房地产税立法。今年财政部财政预算报告里明确表明对于房地产税这个改革作配合立法的基本态度；三中全会明确要求加快房地产税立法，并适时推进改革；从时间表上，按照中央的要求应该最晚2017年全国"两会"的时候人大能够审批房地产税的法律。这样就不是简单"扩大试点范围"，而是按照法律来执行。总体来说，房地产税如果未来能推出，一定要考虑中国国情，处理好"扣除第一套房，还是扣除人均多少平方米"的问题。