股市尚待反弹市民转战楼市 二手房市场学区房最火

　　取消限购、银行房贷利率下调、个人住房公积金存贷款利率下调、中部四省公积金互认、二套房首付比例调整……今年的楼市政策，对于买房者来说，可谓好消息频频。不断的惊喜，让合肥这片本来就很活跃的房地产市场，又添了几把火。面对这么多诱人的政策，合肥的二手房交易市场是不是跟着疯狂起来了？昨天，记者走访了一些房产中介了解到，目前合肥的二手房市场还比较平淡，而学区房的火热程度比以往都要强烈。

　　二手学区房最为火热

　　"目前，购买二手学区房的较多。"一家房产中介客户经理赵先生告诉记者。贷款利率降低会不会对学区房交易量或者交易速率有积极影响？对于这样的猜测，赵先生并不太认可。

　　"目前，没看出影响。学区房价格都是按照市场价出售，依然是低于市场价格二手房比较抢手。有些打算买学区房的家长会持续关注学区房价格，一旦发现低于市场价会立即收入囊中。"

　　利率降低没有影响到二手学区房购买，但是价格却是影响购房的一大因素，价格越低当然越吸引人。但是，赵经理还表示，影响购房最重要的还是房子本身质量。"预备购房者第一要求就是看房，看到满意的房子就会立刻买下。昨天就有位顾客看了房子对房子很满意，当场就决定买下。"

　　房产中介刘经理也表示："现在是囤学区房高峰期。很多人为自己孩子囤学区房，有的新婚夫妇现在就开始囤学区房了，还有的市民甚至为自己孙子囤学区房的！有的子女连对象都没有呢，老人们就开始琢磨学区房了。"

　　当记者问："有没有顾客反映或表现出自己是因为贷款利率下降而买房的？"某房产公司经理方先生开心说道："有，有，有！大部分都是冲着贷款利率降低来的。"

　　股市不景气有市民转战房产

　　上述房产公司刘经理告诉记者："目前，股市不景气，很多人弃股来投资房产。我有一位炒股的朋友，一年前炒股挣了几十万，当时，我就劝他把资金拿来投资房产，他不听。一年过去了，股市不景气了，他不仅没赚到钱，还赔了一些。现在，他终于还是把资金投到房产上来了。"

　　在刘经理看来，股市也是影响房产的一个大头。"以前很多人把资金投入房产上，觉得既能保值又能增值，还无风险。现在不一样了，从去年开始，就有人卖房炒股，很多资金都从楼市转到股市里去了。"

　　据了解，目前，老城区房产处于市场饱和状，原先本市常住人口基本上都有自己的房子。根据刘经理的介绍，我们了解到，现在买房人也有不少外来人口。"合肥的交通越来越便利，生活也很方便，生活成本又不高。贷款利率降低的大背景下，便利了囤学区房的人，也便利了买普通住房的市民和来合肥买房的外来人口。"

　　二手房购房率变化不大

　　贷款利率降低、公积金贷款利率降低，是不是已经使购房增加？面对记者的这个问题，某房产公司客户经理刘先生果断地回答："购房率并没有什么变化！"

　　降息降准，房贷利率降低，购房空间更宽裕，然而，购房率依然没有变化，让人有些费解。

　　"当下，刚刚出台降息降准政策，市场还处于适应政策阶段，所以，目前市场反应还不大。想让购房增加还要有个过程。"刘先生认为，虽然，贷款利率降低，但是买房毕竟不是一个小数字。如果原来买不起房，现在利率虽然降低了，但可能依然没攒够钱。如果之前有买房打算的，也会仔细考虑、比较房型，因为利率降低就立马买房的，还是少数。所以，普通市民中，贷款利率降低对购房作用还是比较小的。

　　在位于庐阳区的一家房产公司中，王经理则向记者详细地介绍了当下二环以内、外围（二环以外新城区：经开区、高新区、蜀山区、滨湖新区）购房情况。"目前，老城区市场近似饱和，每家每户都有一到两套房产。加上老城区1980年以前的房产较多，房龄高。房龄按建造年算，房龄超过20年购房时要一次性购买，不能贷款，享受不到贷款利率降低优惠。公积金贷款也要按照购房年龄算，安徽省内予以公积金贷款房龄为30年，合肥市内予以公积金贷款房龄为20年。所以，老城区购房较少。外围新房产多，相对老城区而言，交易量更大。"王经理坦言，目前，市场还处于适应期，新政策还没出现什么反响。

　　■专家观点

　　合肥楼市有明显刚性特征

　　"合肥的楼市，7月份单周的销售量大概在2000多套。7月份第一周的均价区域已经突破9000元。合肥的楼市走的是量跌价升的趋势。"不过合肥学院房地产研究所副所长凌斌并没有认为"量跌"会影响到整个楼市成交量。"这个跌，只是对2013年和2014年持续高峰的成交量而言。"和近四年平均来讲，7月份第一周的成交量是正常的。

　　价格方面，如果从2009年算起，2009年上半年价格是6000多元，现在已经到9000多元。

　　"量跌价升，反映出合肥楼市的走势整个还是比较正常的，没有出现暴涨暴跌现象。反映合肥楼市是以刚性需求为主体的。"凌斌说。目前，合肥楼市商业和住宅地产配比，相对来说比较正常。如果一个城市的楼市中，商业地产占30%，住宅地产占70%，可以认为这个楼市进入了成熟期。从合肥2010到2014年，五年的平均来看，合肥商业地产占比不到20%。由此可见，合肥楼市还处于成长期。

　　"成长期楼市的特点，是因为刚性需求，有需求量保证，所以楼市可以平稳健康发展。"凌斌认为，政策刚性，是指不受政策影响。有利好政策时，成交量也不会到天量。有利差消息，有限制性政策，成交量也不会呈现地量。

　　"2010年限贷政策，2011年限购政策，合肥楼市只是短期内受到影响，而在全年过程中已然保持六七千套的成交量。2013年处于政策过渡期，当时楼市达到11000套成交量。因此，从楼市规律上面来看，政策对合肥的楼市影响不大。"凌斌说。