7月全国楼市成交环比下挫 三季度房价难暴涨

　　今年上半年，房地产行业以量价齐升的高姿态结束。进入传统淡季7月后，楼市降温趋势已开始显现。

　　CREIS中指数据显示，2015年7月监测的主要城市成交面积环比下降2.21%，同比去年7月则上涨57.53%。环比来看，23个城市下降，韶关降幅最大为36.31%，其中福州涨幅最高，达155.55%。

　　7月30个重点城市成交量环比下跌8%，整体跌幅较小，而且同比仍是大涨38%。一线除北京继续上涨26%外，其余全部下跌。深圳打破连续4个月的上涨态势，本月小幅下降，但成交量仍出历史高位。

　　中指研究院观点认为，成交量和成交面积环比下降和房地产去化压力缓解，放慢楼盘入市节奏不无关系。库存数据显示，重点监测的城市中，仅3城市库存有所上涨，其余城市均呈现下降。苏州降幅最大，为8.29%，深圳下降4.77%；库存上涨的城市涨幅均未超过1%，广州涨幅为0.94%。

　　房地产供应链的另一端土地市场也大致相同。数据显示，全国300个城市共推出土地2661宗，环比减少14%，同比减少26%；推出土地面积8702万平方米，环比减少21%，同比减少29%。

　　不过，一线城市日益抢手的土地资源却依然保持了较高的溢价率。

　　分析观点认为，"经历了二季度的强势回暖后，整个行业已趋于稳定。综合上半年和7月份的相关数据不难发现，三季度楼市以平稳为主，房价几乎不存在暴涨的可能性"。

　　成交环比下跌区域分化加剧

　　7月刚结束，关于房地产行业的各项统计数据纷纷面世。当然，最受关注的莫过于房价。

　　7月中国城市住房（一手房）价格288指数为1088.7点，指数较上月上升5.4点，环比上涨0.50%，涨幅较上月扩大0.22个百分点，同比跌幅继续小幅收窄至0.65%。

　　经统计，监控的288个主要城市中，共有139个城市一手房价格指数环比出现上涨，上涨城市数量较上月减少6个。其中广东省深圳环比上涨7.84%，占据全国涨幅首位，其它城市涨幅均未超过5%。

　　这一数据背后，是成交面积和成交量数据的环比下滑。

　　CREIS中指数据显示，2015年7月监测的主要城市成交面积环比下降2.21%，超6成城市环比下降，同比去年7月则上涨57.53%。环比来看，23个城市下降，韶关降幅最大，为36.31%，温州次之，降幅为32.07%；环比上涨的城市中，福州涨幅最大为155.55%。同比来看，32个城市上升，深圳涨幅居首，同比大涨214.23%，汕头次之，为199.9%。

　　其中，一线城市成交面积环比下降1.91%，广州环比降幅最大为22.85%；一线城市同比上涨87.77%，深圳涨幅居首位为214.23%。二线代表城市成交面积环比下降1.03%，同比上涨51.52%。

　　另外，这种持续分化正在加剧。

　　南京本月成交量近120万平方米，为自2010年以来的单月最高值；而南昌、宁波、福州等城市成交量环比都大幅下降。

　　楼盘入市减速刚需盘仍是主力

　　关于7月份的库存情况，中指研究院给出的结论是"多地开盘速度放缓，库存压力继续缓解"。

　　中指监测的主要城市库存量环比上月下降1.5%。由于上半年去化持续加速，加之进入7月开发商推盘力度放缓，本月库存继续保持下行趋势。重点监测的城市中，仅3城市库存有所上涨，其余城市均呈现下降。苏州降幅最大，为8.29%，深圳下降4.77%；库存上涨的城市涨幅均未超过1%，广州涨幅为0.94%。

　　具体到7月最后一周（7.27-8.2），重点城市共开盘26个项目，累计推出房源为4913套。一线城市均有新开盘项目。其中北京和广州均开盘4个项目，分别推出房源1148套、514套，上海开盘3个项目，推出房源180套，深圳开盘2个项目，推出房源1088套；二线城市中武汉、南京推盘也较积极，分别开盘6个、4个项目，推出房源1258套和431套。

　　产品定位上，开盘项目中逾7成为老推新，纯新盘占比不足3成。从产品类型看，上周刚需产品仍为市场主体，所占比例逾7成。纯刚需类项目占34.6%，刚需及改善项目占38.5%，改善项目占23.1%，投资项目仅占3.8%。

　　一线城市地市溢价居高不下

　　中指数据显示，在土地市场端，7月份全国土地成交供应量和成交量上环比均有所下滑，但成交均价和成交平均溢价率却在不断上升。

　　数据显示，全国300个城市共推出土地2661宗，环比减少14%，同比减少26%；推出土地面积8702万平方米，环比减少21%，同比减少29%。成交方面，全国300个城市共成交土地1591宗，环比减少24%，同比减少38%；成交面积6066万平方米，环比减少17%，同比减少31%。

　　溢价上，全国300个城市土地平均溢价率为20%，较上月上升7个百分点，较去年同期上升13个百分点；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）平均溢价率27%，较上月上升11个百分点，较去年同期上升19个百分点。

　　同样，一二线城市和三四线城市的分化依然十分明显。总体而言，成交量降幅与供地量差异不大，宅地交易更显冷淡，三四线城市降幅仍居高；溢价方面，一线城市溢价攀升，二三线城市供需偏冷。

　　品牌房企云集，使得一线城市令高溢价频现，但政府供地有限，成交量价仍跌，收金不及上月；二线城市：供求及出让金同环比下降，平均溢价率继续上月上升走势，不同城市表现分化。

　　而三四线城市的表现则相对惨淡。

　　楼市低温持续致三四线城市地市冷淡，出让土地乏人问津，本月除溢价率外各项指标均降。统计数据显示，7月三四线共推出土地1874宗，推出土地面积5465万平方米，环比减少22%，同比减少25%；成交方面，共成交土地958宗，成交土地面积3283万平方米，环比减少26%，同比减少29%；土地平均溢价率为8%，较上月上升4个百分点，比去年同期上升2个百分点；土地出让金为327亿元，环比减少35%，同比减少42%。