公积金贷款降门槛 楼市“金九”迎利好

　　监管层稳定房地产市场决心比预想更为强烈。楼市传统"金九"第一天，住房公积金贷款门槛再次降低——

　　昨日傍晚，住建部、财政部、央行联合下发通知，9月1日起，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的居民家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买住房的，最低首付款比例由30％降低至20％。这也是继今年"330新政"、央行三次降准和四次降息后，楼市又迎来一大政策利好。

　　省级机关住房资金管理中心和南京市住房公积金管理中心相关负责人在接受记者采访时均表示，肯定会遵照执行新政，至于落地后的具体执行细则，将做研究后在官网上挂出。

　　助改善，正向利好楼市

　　新政执行前，无论省级机关住房公积金还是南京等各市公积金均规定，如果名下无房，购买首套房，均为首付二成、基准利率；购买第二套住房，首付三成、1.1倍基准利率；买第三套房，停贷公积金。

　　"住房公积金作为职工和企业缴存的购房资金，用于支持购房需求是应有之义。三部门新政支持公积金用于改善性购房，并且将首付比例降至二成，政策松绑力度很大。"南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远表示。英大证券研究所所长李大霄则以三个"正面作用"形容新政出台：利于满足部分居民的改善型需求，对于房地产市场的稳定有正面作用，进而对稳定经济有正面作用，对房地产股票也有正面作用。

　　"2015年楼市复苏的主要原因是2014年‘930新政’和2015年‘330新政’的信贷政策宽松，期间全国有上百个城市放宽了公积金政策其中包括信贷额度、降低贷款难度，还有30多个城市增加公积金贷款额度。"中原地产首席分析师张大伟认为，今年房地产政策将延续去行政、重市场的调控思路，在多个环节进一步放开，地方政府还将出台税费减免、购房补贴等多种有利于提振楼市消费信心的政策。

　　此次新政出台前，我省多个城市为鼓励楼市消费，也已在公积金政策上做过"文章"。比如，苏州在今年5月实施住房公积金新政，家庭贷款最高限额由新房50万元、二手房35万元统一调整至70万元；个人贷款最高限额由新房30万元、二手房21万元统一调整至45万元；镇江在5月时也出台公积金贷款"认贷不认房"的政策，即首套房没贷过公积金的，再买房时贷公积金按照首套房认定。此外，省级机关住房公积金自9月1日起可提取用以还商贷等等。

　　信号意义或大于实际意义

　　监管层再次出拳，虽被视为重大利好，但业内也多认为，可能更多还是带来心理层面的影响，尤其在楼市传统"金九银十"到来之际，其鼓励消费者入市的信号意义更大。同时，由于当下一二三四线城市楼市分化特征十分明显，因此政策投射到各地市场的影响也并不一致，比如一线和二线城市，在种种政策利好叠加效应下，9-10月市场可能出现一波量价齐涨的局面；而库存高企的三四线城市对于政策的敏感度明显会有所迟滞，政策对于市场的推动作用会非常有限。

　　记者获取的一份内部权威报告显示，当前省内13个省辖市除南京新房去库存周期约8个月外，其余12个城市新房去库存周期均高于12个月的"高位警戒线"，苏州，虽然市区新房去库存周期为11个月，但从全市层面看，新房库存周期也长达16个月。而无锡、镇江、宿迁、盐城、连云港等市的新房去库存周期均超过20个月。前期多项利好政策尚未改变这些城市供大于求的基本面，因此，公积金新政出台后，也还难以很快扭转高库存格局。

　　值得一提的是，省内各地库存压力主要源于此前多年的累积，今年以来，各地楼市成交还是有较明显上涨，因此，从截至6月末的数据看，9个城市上半年公积金的个贷比率都超过了90%，接下来的公积金贷款额度可能并不宽松，此次公积金新政的实际意义或不可高估。其中，一直具有"独立行情"的南京3月以来成交节节高攀，6月末时公积金个贷比率已经高达101.88%，至七八月时，已无额度可贷，下款周期长达三四个月甚至半年，因此8月24日起，南京已执行公积金贷款转商业贴息贷款的政策。

　　加快去库存，考验政府智慧

　　采访中，不止一位地方政府主管部门负责人坦言，去年9月起，监管层一而再、再而三地出台市场化调控政策，都是为了唤起更多购买力，加速去库存。

　　对于三四线城市而言，普遍问题是，前期房企预判失误疯狂拿地，而人口导入不足加之产品同质化严重，导致库存高居难下。目前，一些地方已经出现楼盘烂尾风险。在这种情况下，亟盼树立市场信心。

　　即便是在南京，当地政府也意识到热闹的成交背后潜藏的隐患。比如，当前股市震荡导致融资难度加大，股民财富缩水也会影响楼市购买力减弱，先前深圳等地就发生过因为股市大跌投资人股票被套、先前定购的房子无法交齐首付款等事件。同时，经调研，下半年南京全市43家楼盘将有595万平方米（不含别墅）商品住宅上市，供应量接近历史峰值，供大于求的矛盾亦不容忽视。

　　楼市加速去库存，还需监管层与地方政府智慧合力。记者了解到，南通等地已打通安置房与商品房之间的通道，提高货币补偿在征收中的比重，推动拆迁户在市场上购买商品房做安置房；盐城的一大思路是以城聚人、以业兴房，拟不断促进产城融合，均衡优化公共服务配套资源吸引进城农民和各类人才落户置业购房创业。如常州2015年上半年市场上基本没有全新盘推出；库存相对较多的存量项目也明显放缓了开发和推盘的节奏，以去化存量房源为主，导致上半年市场新增供应大幅减少。连云港有关负责人也表示，在落实好国家已出台的各项调控政策同时，会做好进一步促进住房消费的地方政策储备，视市场变化情况适时出台。本报记者 汪晓霞

　　链 接 >>>

　　8月南京新房成交破万套

　　本报讯 央行8月26日再次降息进一步提振热点城市楼市信心，上周南京楼市上演"翘尾"行情，新房周认购3190套、成交2440套。而昨日，当地新房认购量更是罕见地冲上了1000套以上高位。"月末疯"直接推高全月成交数字，截至昨日18时，8月南京全市新房认购和成交双量破万，分别高达12315套和10255套，同比分别大涨约97%和71% 。

　　七八月本是楼市传统淡季，但7月南京新房成交却达到10586套，创下2009年11月以来的月成交新高；8月楼市成交依然延续畅旺行情。楼市交投两旺，实为市场各方所乐见。但与居高的楼市成交行情伴生的，往往是土地市场的疯狂。8月28日，南京土地拍卖会上，30余家房企竞拍城南、城北、江宁的4幅地块，狂热的争抢之后，4幅地块的"身价"均超过1万元/平方米，均成为区域"地王"。房企拿地如此"豪气"，也给市场传导出"地价将进一步推高房价"的不安预期。

　　8月，南京一批楼盘涨价，价格涨得"最离谱"的，每平方米涨了七八千元，市场"买涨不买跌"的怪相多次上演。需要提醒的是，当前市场格局已不复前几年整体供不应求的局面，南京新房库存量已长时间维持5万套以上高位，8月26日降息当天库存一度走低至5万套以下，但次日即随着供应量的加大，复升至5万套以上。可以想见的是，开发商销售压力并不会减轻，楼市内部成交冷热不均分化也将加剧，并牵制房价快速上扬。 （汪晓霞）