中国指数研究院:房价快速上涨外部条件已不具备

　　中国指数研究院发布《中国房地产指数系统20年》。该报告认为，我国房地产行业的高速增长已成为过去，随着经济增速的放缓，人口年龄结构的改变，需求结构的变化，未来将进入平稳增长的新常态，房价快速上涨的外部环境已不具备。

　　过去20年，在经济快速发展、宽松的货币环境及旺盛需求下，房地产市场快速发展，国内商品房销售面积增长约11倍，2014年达到12.1亿平方米，房地产开发投资额增长29倍，2014年达9.5万亿元。商品房二十年累计销售面积达112平方米，竣工面积达105亿平方米。

　　过去20年，我国经济突飞猛进，GDP总量由1995年6.1万亿元上升到63.6万亿元，净增长9.4倍。经济的增长带来居民收入的提升，2014年城镇居民可支配收入较1995年增长5.7倍，进而刺激住房需求。在行业"黄金十年"发展期(2004-2013年)，GDP年均增速10.3%，房地产开发投资额年均增速24%，商品房销售面积年均增速11%。但是，目前中央更重经济质量而非速度，经济增长速度保持在7%左右的新常态。

　　过去20年，中国广义货币供应量M2由1995年6.1万亿元增长为2014年的122.8万亿元，增长了19.1倍，M2/GDP由0.99升至1.93，增长94%。货币供应量与全国商品房销售额的同步效应于2003年以来表现更为明显。2008年金融危机导致市场急剧下行，销售额同比降幅下滑至16.1%的历史低位，四万亿刺激计划推出后，2009年M2增速高达28%，而商品房销售额增速更是高达77%。但是，目前我国处于经济结构转型的关键时期，出现大规模流动性注入的概率极低，因此货币投放也难以保持过去的高速增长节奏。

　　新中国成立后，共出现过三次人口高峰，其中第二次婴儿潮为1962-1970年，其出生人口2004年的年龄达到34-42岁，构成房地产行业"黄金十年"发展期(2004-2013年)的主力人群。2015年，我国第三次人口生育高峰(1981-1990年)出生的人群已经达到25-34岁的首次置业年龄，因此目前市场上仍以刚性需求为主。但随着我国人口出生率的逐渐下降，预计到2020年以后，我国的刚性需求将逐步降低，住宅市场将逐步向改善性需求转变。2025年，我国35-49岁的人口将超过20-34岁的人口规模，普通住宅的改善型需求将超过刚性需求。