一二线与三四线楼市出现大分歧 房价走势不同

　　全国房地产库存仍然居高不下。机构最新监测的24个重点城市3月底总库存21086万平方米，同比上涨2成，平均消化周期18.7个月，处警戒线以上。这意味着楼市的去化压力不小。多地调控的松绑仍在展开，利用好金融政策、公积金政策、减免税费等手段，通过支持公积金异地购房、降低首付等方式进一步激活房地产市场。

　　一二线与三四线走势完全不同

　　"虽然楼市成交量已经企稳回升，多数城市3月底库存环比回落，但从整体来看全国库存仍处于高位。"监测的24个重点城市3月底总库存21086万平方米，同比上涨2成，平均消化周期18.7个月，处警戒线以上。

　　库存消化周期是库存存量与前三月销售周期的比值。一般来说保持在一年左右较为平衡，高于18个月呈现供过于求，低于6个月则供不应求。

　　而目前，24个重点监测城市中，14个城市库存周期超过18个月，其中，烟台高达43.4个月，沈阳高达39 .8个月，青岛25.4个月，徐州、中山分别为24 .2个月，无锡也超过24个月。

　　广州方面，截至4月中旬，全市约有15万套库存，其中可售套数7.36万套。按一季度的去化速度，可售货量就足够消化一年多。

　　"现在的楼市利好政策可以说是频频跳出来，三四线城市尤其会出于财政等多方面压力力撑楼市，"中原地产首席分析师张大伟向南都记者表示，全国以一二线城市与三四线城市划分的房地产市场已经出现两种完全不同的走势，但总体上，库存高的现状还将持续。

　　局部签约速度加快，可能给去库存带来一定的信心。中原地产研究中心最新统计数据显示，全国主要典型54城市，在4月20日至4月26日的一周内，合计住宅签约套数达到62256套，环比涨幅达到12.6%，其中涨幅最高的是一二线城市，合计签约住宅套数达到10412套，四个一线城市成交量全面上涨，环比涨幅高达11.4%。其中，北京上周签约2438套，环比上涨12%，上海签约达到5256套，环比上涨18%。

　　"各大城市去库存速度将继续加快，"部分去库存压力较好释放的城市，也将出现房价上涨的迹象，较佳购房时机来临。

　　全面热销还不可能

　　进入二季度，多重叠加利好因素下市场或出现意料中的回暖。但多位分析人士提醒，这并不意味所有项目以及有地区都能热销。

　　"随着利好政策的落地，房地产市场逐步进入上升周期。但综观4月楼市，一二线城市明显好于三四线城市，而即便是在销售积极的一二线城市，也并不是全面热销的局面。"总体而言，只有性价比较高的产品才会受到购房者的青睐。其认为，专注于三类产品的开发商可能获得一定先机，包括区域内稀缺高端住宅，配套完善的刚需盘，还有紧随政策的项目，总体都还需要"低首付、低利率"等噱头吸引入场。

　　2015年初开始多项政策频吹暖风，对去库存速度的加快产生利好作用。3月份，随着供需双方入市节奏的加快，各大城市去库存速度在加快，去库存压力得到一定释放。"展望未来，5月份将是房企开足马力的一个月，项目入市层面，我们建议房企可侧重一下高端市场。"杨晶晶向南都记者建议，一是高端市场的需求正处于刺激阶段，前期的观望情绪在转变，信心在复苏，5月份是个好时机。二是相比于其他产品，高端项目的资金回笼能力最强，一个豪宅项目可抵百套乃至千套刚需房源，销售贡献比重大。