金地商置粤式并购大戏 14亿低价购广电近8成股权

　　或受恒大疯狂“买买买”节奏的强势刺激，金地商置于2016开年在地产圈上演了一出粤式收购大戏。

　　停牌一日后，金地商置于1月5日晚间公告宣布，于2015年12月31日（交易时段后），公司全资附属公司深圳威新软件科技有限公司、目标公司的股东及广州无线电订立买卖协议。

　　据此，金地商置有条件同意收购广州广电房地产开发集团股份有限公司（广电地产）76%股权，代价约为人民币14.23亿元（可予调整）。

　　如若此桩生意最终落定，意味着广电地产也将成为广州房企阵营中的又一被历史车轮洗牌的淘汰者。

　　对金地商置来说，“收购目标集团可能扩大集团的整体销量，进而扩大集团的规模及提高其于物业市场的地位。”

　　另外，金地商置已向联交所申请股份于2016年1月6日上午九时整于联交所恢复买卖。

　　14亿的划算收购生意

　　翻阅公告后，观点地产新媒体了解到，此次交易的卖方为目标公司股东，包括8名个人（即张柏龙、陈煜彬、李维荣、郭静、钟启恩、汤诚忱、胡南华、朱川），于本公布日期彼等合共拥有广电地产76%股权。

　　金地商置此次拟收购的资产则为广电地产76%股权。此次交易前，广电地产由上述卖方及广州无线电分别持股76%及24%。

　　公告资料显示，广电地产（透过其附属公司）主要从事房地产开发、经营及管理，拥有国家一级房地产开发资质，并已形成七大区（即广州、武汉、长沙、太原、昆明、江苏及浙江）的发展格局。

　　于2015年6月30日，广电地产共持有51家附属公司，包括可销售总楼面面积约为500万平方米的20个主要房地产开发项目。

　　此外，广电地产亦持有广州广电物业管理有限公司51%股权。广州广电物业管理公司拥有国家一级物业管理资质，目前已在包括广州、佛山、珠海、长沙、武汉及厦门在内的城市拥有近百个高端物业项目服务中心。其管理服务覆盖近3000万平方米。

　　对于此次交易的价格，金地商置于公告中明确表明为人民币1,423,480,000元（可予调整）。

　　“代价乃经买方与卖方参考根据2015年6月30日目标集团的综合管理账目计算的目标集团未经审核净资产人民币1,893,498,000元（经扣除少数股东权益后）经公平磋商后厘定。”

　　金地商置表示，上述代价（按100%基准）较上述目标集团未经审核净资产（经扣除少数股东权益后）折让约1%，并拟透过集团内部资源支付代价。

　　按照买卖协议条款，倘最终调整超过500万元（经考虑下列因素，包括但不限于尚未于买卖协议披露的目标集团的负债（包括税务负债）或法律责任及是否目标集团自去年6月30日至12月31日期间的营运发生任何重大不利变动），则代价或可下调。

　　据观点地产新媒体了解，此次购买销售股份将分三批进行，第一、二、三批将予购买广电地产的股权占比分别为50%、21%及5%。

　　在此协议下，倘就广电地产持有的若干物业而言，未获得土地许可证、建筑成本超逾预算成本或土地用途发生变动，则第三批代价可予调整。

　　此外，惟倘于买卖协议日期至股东特别大会日期期间发现上述问题，则首先对第一批代价及/或第二批代价（视情况而定）进行调整。

　　而倘由于前述事项导致自第三批代价扣除的有关金额超出第三批代价，则第三批代价将变为零。

　　值得一提的是，在金地商置拿下广电地产76%股权后，余下24%最终去向则成为市场关注另一焦点。

　　对此，金地商置于公告中指出，由于该出售将被视为出售国有资产，故需要遵守国有资产转让审批程序，且需要通过产权交易所举行的公开招标方式进行。

　　因此，买方有意参与或促使第三方（如有）参加此项投标。倘买方中标，购买目标公司余下24%股权的条款将受有关各方订立的产权交易合同约束。

　　金地商置的地产野望

　　若能顺利再拿下剩余的24%股权，那广电地产便将完全成为金地商置的囊中之物。

　　“目标集团主要在中国经济高速增长地区从事物业开发、经营及管理，建议收购目标集团符合本集团的业务目标。”金地商置于公告中如是评价公司的此次收购动作。

　　金地商置介绍，目前，广电地产的现有项目销售速度较快，建议收购目标集团可能扩大公司的整体销量，进而扩大自身的规模及提高其于物业市场的地位。

　　虽说已成功布局广州、武汉等七大区域，但广电地产这些年留给业内的更多是“默默无闻”式发展步伐。

　　对此，就有业内曾如是分析其在武汉的发展，“广电集团在武汉的扩张速度不算很快，但在业内其名气确实是响当当，与它多年来致力打造以品味著称的‘兰亭’品牌息息相关。”

　　除在楼市的“名不见经传”外，广电地产近几年也很少现身土地圈。据观点地产新媒体了解，自2014年底以44.6亿拿下广州天河区东圃立交地块后，广电最近一次现身土拍市场则是在苏州。

　　2015年12月16日下午，苏州昆山7宗地块成功出让，成交总价超52.4亿元，成交面积达59.23万平方米。

　　其中，越秀广电联合体以22.7亿元总价拿下城西板块地王，折后成交单价15280元/平方米，溢价率91%。编号为昆地（2015）挂字9-6号地块位于高新区林荫路东侧、杜克大道南侧，该宗地面积为148668.2平方米，地面起始价为8000元/平方米。

　　除借力广电地产现有既定项目及土地外，在金地商业的地产野望中，广电地产“现有住宅开发团队的技术及经验”无疑是其看重的另一亮点。

　　“在完成后，集团可以利用目标集团现有住宅开发团队的技术及经验以提高本集团于住宅开发及经营方面的能力。”

　　在目前金地商置的业务分配中，商业的占比无疑将随着公司发展逐步扩大。但据金地商置执行董事兼行政总裁徐家俊在观点商业年会明确指出，尽管未来公司的持有型物业比重将逐渐增加，但住宅物业将占比50%，这主要出于经营现金流的考虑。

　　按照此前计划，金地商置将发展快速周转的住宅物业以扩大规模，从而提升盈利水平将是金地商置未来5年的方向。

　　“金地商置管理的商业项目已经有不错的收益了，现在大约5亿元，明年可能会达到6亿-7亿，”徐家俊说，“我们仍然会有销售型物业业务，因为公司还是要为股东创造价值。至少五年内，公司不会转型成一家完全靠收租型物业生存的企业。”

　　这样看来，广电地产在住宅领域积累了近二十年的开发经验，无疑是金地商置管理层上述计划得以最终实现的重要“护身符”之一。

　　另外，广电地产拥有的旧城改造项目经验，无疑将为金地商置未来竞标新城改造项目提供一定的“技术”优势，“这将有利于本集团实施其投资及买地策略”。

　　据悉，2015年12月18日，广电地产北堰村城中村改造项目正式启动。该项目为广电地产位于太原的重要项目，拟与兰亭御湖城双盘联动，打造晋源区区域地标。

　　资料显示，北堰村城改北起长兴北街、南至吴家堡北街、西起西中环路、东至和平南路，总规划面积20.81公顷，约合312.15亩。规划公告显示，该项目需配套建设小学、幼儿园、菜市场、社区居委会等。

　　据观点地产新媒体了解，广电地产于2014年初成功签约该城中村改造项目。该项目已于今年国庆前夕完成整村拆除工作，共拆除宅院425处，共计18.5万平方米。