读史明智①3年轮回＂1年低谷1年上升1年高峰＂

　　历经数十年，房地产市场的发展仍处于上升周期。2010年，楼市饱经调控，包括后续几年的调控，仅仅是为了抑制周期性的过度波动，难以改变周期变化的趋势。用抑制非投资需求的政策来调控过度的波动，只会带来下一轮更大的涨幅，不仅是住宅销量，也包括房价。读史明智，回顾2011-2015合肥楼市的变化历程。

　　2011-2015年合肥市区住宅销量3大周期：

　　周期一（2011.4-2012.2）：2010年1、3、4月合肥住宅销量均破万套，迎来楼市历史上最为疯狂的"第一季度""金三银四"，而这一高成交量的"惯性"一直延续到2011年3月。伴随着央行不断"加息加准"的动作，2011年4月开始，合肥楼市经历销量低谷期，而房价处于平稳期，基本稳定在6500元/㎡。

　　周期二（2012.3-2014.3）：进入2012年，市场供需两旺，供销比0.99:1（供一套卖一套）。市场需求也在受抑制后迅速释放，住宅成交量不断攀升，到2013年3、12月两次单月住宅销量破万套创新高。就在同年2月末，"新国五条"出台，这次调控也成为行政干预政策失效的典型。另外，房价持续上涨，从"6字头"逼近7500元/㎡，再无下行趋势。

　　周期三（2014.4-2015.4）：2014年4月遇"拐点"，单月住宅销量呈现下行趋势，2014年虽然整体销量高于周期一（2011.4-2012.2），但考虑市场需求基数、房地产市场投资增速下降以及相比2013年的数据表现，2014年4月后处于下行期。就在这一年，合肥限购松绑，限贷放松，但对楼市刺激作用有限。另外，房价再次攀升，全年同比张超10%。

　　2011-2015年合肥房价3大特点：

　　特点一：2011-2015年合肥房价整体呈现上行趋势，从2011年1月的6253元/㎡，上涨到2015年4月的8234元/㎡。整体上涨幅度在31.68%。但从2014年1月起，合肥房价涨幅收窄。

　　特点二：从百城房价（绿色线条）来看，与住宅销量周期相似，2012年房价进入平稳下行周期，2012年10月左右房价涨幅开始攀升，2014年3月再次进入平稳期。

　　特点三：图中绿色线条为合肥房价（包含北部组团与西南组团），紫色线条为合肥市区房价，2014年4月之后，合肥市区房价与合肥房价差距加大，表明合肥市区房价的涨幅明显高于县区组团房价的涨幅。

　　2011-2015年合肥住宅库存量2大特点：

　　特点一：与合肥住宅销量周期不同，随着2011年住宅销量下行低谷期，2011年下半年住宅库存量不断攀升，2011年12月起住宅库存量保持5万套以上，一致延续2013年1月。2013年初，合肥住宅库存量逐渐下行并趋稳。

　　特点二：合肥市住宅库存量去化周期在降低。从2011年的8个月左右，到2011年末的高峰10-11个月，后续逐渐下行到2015年的4-5个月。表明合肥楼市趋于稳定，供需均衡，发展健康。

　　搜房网房天下观点：从2011-2015年合肥市区住宅销量来看，大周期3年一轮回，"1年下行低谷，1年平稳上升，1年上扬高峰"。但随着行政干预政策退出舞台，市场调控为主导，未来合肥住宅销量的波动幅度趋于平缓。

　　从房地产大周期、大环境来看，楼市调控应避免"每调控一次，下一轮楼市就会出现暴涨的怪圈"。重点在于市场供给的调控，而非市场需求的调控。如果进行市场需求的调控，也仅仅是对投资性需求的抑制，避免对刚性需求与改善性需求的误伤。

　　

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