大西南"三足鼎立" 肥西月销927套抢市
根据合肥搜房网数据监控中心监测显示,2015年1-4月合肥市肥西板块住宅成交3708套,月均销量927套,经开区住宅成交3143套,高新区住宅成交1685套,两区成交量均不敌肥西板块。4月肥西板块住宅均价6166.80元/平米,经开区7805.52元/平米,高新区住宅均价7820.74元/平米,肥西板块主打刚需,住宅均价远低于经开区、高新区,一定程度上分流两区的刚需置业客群。
肥西板块楼盘众多,较为核心的项目有华南城、禹洲天境、绿地新都会、太平洋森活广场、禹洲翡翠湖郡、观澜学府、华地翡翠蓝湾、信地华地城。作为区域热销盘,1-4月共成交2477套,占肥西板块66.80%,成交占比凸显上述项目在西南板块的核心地位。
肥西板块背景:肥西板块位于合肥市区西南部,处于合肥经济圈与皖江城市带承接产业转移示范区的核心地带。板块内部交通便捷,县域内多条铁路、公路经过,未来地铁三号线通车后,也将缩短板块与市区的距离。自然环境优越,有紫蓬山、三河古镇等国家4A级景区。按照肥西县整体规划布局,桃花、严店镇规划为工业基地,官亭、花岗、小庙、山南镇为综合型(产业多样化)重点城镇,紫蓬、三河镇为旅游型城镇。县域以综合型城镇为枢纽,重点发展专业和特色型城镇,形成区域协调发展。
一、 肥西板块核心8盘月均销量呈现"三大阶梯"
从2015年1-4月成交数据可以看出,肥西板块成交核心8盘(华南城、禹洲天境、绿地新都会、太平洋森活广场、禹洲翡翠湖郡、观澜学府、华地翡翠蓝湾、信地华地城)均有较好的表现。按月均销量肥西板块核心8盘呈"三大阶梯"分布。
处于第一阶梯的有:华南城、绿地新都会、信地华地城,近4月月均销量在100套以上,销售总量达1080套。
处于第二阶梯的项目有:禹洲天境、华地翡翠蓝湾,近4月月均销量在80套以上,销售总量达613套。
处于第三阶梯的项目有:太平洋森活广场、禹洲翡翠湖郡、观澜学府,近4月月均销量在60套以上,销售总量达784套。
图 近4月西南组团8盘月均成交情况
4月肥西板块8盘共成交704套,其中禹洲天境单盘成交150套,主要是由于经过较长时间的蓄客,加上3月、4月均有加推新房源,供给量增加带动成交量上涨。华南城3月单月成交298套,4月成交量略降,但仍保持在130多套房源去化。
从近4月房价来看,肥西板块近郊项目价格高于远郊项目1000-2000元/平米,较为典型的有禹洲翡翠湖郡(7289.42元/平米)、华南城(4709.01元/平米),二者价格差异达2300元/平米。板块内楼盘的均价均低于7500元/平米,相比市区较低的房价成为分流刚需客群的主要原因。
二、 肥西、高新、经开3区大西南"抢客"
大蜀山之南板块,肥西与高新楼市客源争夺的焦点区域。肥西主要通过太平洋森活广场、禹洲天境、鼎元公馆等项目分流高新区客群,近4月太平洋森活广场成交269套,禹洲天境成交371套,同期高新区百商悦澜山成交290套,御景城226套,淮矿馥邦天下202套。从单盘成交量来看,肥西实力强劲,竞争不落下风。
4月单月肥西、高新6盘成交量及均价
环翡翠湖板块,肥西与经开楼市客源争夺的集中地。近4月禹洲翡翠湖郡成交264套,绿地新都会成交364套,华地翡翠蓝湾成交242套,观澜学府成交251套。这一片区经开区楼盘主要有尚泽紫金公馆、文一名门南郡、世茂翡翠首府项目,1-4月文一名门南郡成交338套,世茂翡翠首府成交271套。作为经开区环翡翠湖板块的后起之秀,尚泽紫金公馆3、4月两月成交216套,抢客实力不容小觑。从环翡翠湖板块单盘成交对比来看,肥西、经开实力平分秋色,市场表现旗鼓相当。
4月单月肥西、经开4盘成交量及均价
肥西、高新、经开在大西南呈现"三足鼎立"局面,三区房地产市场各具特点:
肥西板块:一方面肥西板块内主干道沿线项目众多,意向置业市区的肥西客群易被"截客",另一方面肥西通过较低的价格分流部分市区刚需客群,特别是大蜀山之南板块、环翡翠湖板块项目,吸引众多市区购房者。
高新区:高新区优势在于依托大蜀山,毗邻蜀西湖、北雁湖,生态环境优势明显,此外,高新在大蜀山之南不仅有刚需业态产品,还是众多高端住宅集聚区,为吸客增加筹码。
经开区:经开区明珠广场商圈配套成熟,中环城商圈渐成气候,以及近年来环翡翠湖生态板块的崛起,奠定了经开区的蓄客优势,与肥西、高新形成3区抢客局面。
三、肥西板块趋势及预测
搜房网观点:肥西、高新、经开在大西南三足鼎立,楼市各具特点,项目各具抢客优势。从市场表现来看,三者实力不相上下。纵观整个肥西板块,项目主要集中在大蜀山之南板块、环翡翠湖板块及县府板块。板块内住宅成交一部分来自肥西本土居民(包括返乡置业人群),这部分比较集中于县府板块;另一部分来自市区刚需置业客群,主要集中于临近市区的大蜀山之南板块、环翡翠湖板块。随着高新区、经开区刚需房库存量的减少,意向大西南的置业客群或转移到肥西,未来整个板块仍以刚需房市场为主。
2014年12月肥西3宗居住用地出让,出让面积249.97亩(16.66万平方米),3宗地块均位于桃花工业园,其中肥西[2014]20号由绿地集团合肥万峰置业有限公司竞得,肥西[2014]21号地块由合肥光明置业有限公司竞得,肥西[2014]22号地块由绿地集团合肥万峰置业、绿地集团芜湖置业联合竞得。此前光明置业、绿地集团已在肥西布局,并形成各自拓客渠道,此番再次拿地体现对肥西市场的信心。
3宗地块楼面价近2550元/平方米,以楼面价占后期房价40%计算,入市价格或在6300-6400元/平米。地块周边项目不多,主要为信地华地城、禹洲天玺、文一名门绿洲,未来3地块入市套数在4100套左右,或将带动繁华大道沿线热度,并将补充肥西板块甚至是整个大西南刚需房库存。
表 2014年合肥肥西县已出让地块基本信息
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