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二万合作真相:万达摆脱销售模式 万科深耕社区商业

发布时间:2015-08-06 14:34来源: 未知
王健林郁亮今天不会告诉你的真相,看这篇文章就够了。 邦地产君今天被"万万合作"刷爆朋友圈。各个微信号争相解读"两万"有可能如何勾搭,但看来看去,邦地产君还是觉得在读新闻

  王健林郁亮今天不会告诉你的真相,看这篇文章就够了。

  邦地产君今天被"万万合作"刷爆朋友圈。各个微信号争相解读"两万"有可能如何勾搭,但看来看去,邦地产君还是觉得在读新闻通稿和现场直播。既然这样,不如来看今天唯一最专业的一篇解读文章吧!

  为了省时间,我们把之前的新闻通稿做成了一张简单的图,算是方便您了解的背景资料。

  "万达聚焦商业,把住宅交给万科;万科聚焦三好住宅和城市配套服务,谨慎对待商业地产"的合作,将加速万达在轻资产上的转型,转型带来的可能将是万达从开发体系、资金结构、人员架构层面的"大变身"。万科出于经验能力和资源因素保守对待商业地产,但聚焦社区商业,或是更大蓝海。

  "万达只做商业,把住宅交给万科做。"这是今天万达和万科签约会上,信息量最大的话之一。这意味着万达逐渐加速轻资产转型,这将带来万达整个商业模式的改变。

  转型前,万达是"以住养商"模式,通过住宅销售的现金流支撑运营,也正因此,资金是万达曾经快速扩展时备受质疑的一点。转型轻资产恰好能缓解万达在这方面的瓶颈。

  来看以往万达所建项目,资金主要来自银行贷款、销售回款和租金收入,以及部分自有资金、建筑商垫资和新物业中长期抵押贷款等等。其中支撑一个项目的资金,基本上六成来自银行贷款,其他靠主力店、自有资金的支撑,整个结构非常需要来自住宅等销售物业提供的现金流。

  合作之后,万科将成为万达房地产的接盘者。而王健林在去房地产化之后,将全力以赴做两个领域的生意:商业地产的投资和资产管理、文化地产。从运营中获取相对稳定的盈利,摆脱销售模式。

  所以今日王健林自己也说了,转型轻资产后,由于轻资产没有任何销售,所以"考核的核心是两点,第一是成本控制的方式,二是招商租金控制的能力,这个决定商业模式是否成功。"

  这也决定了万达的轻资产转型能否成功。当"成本+利润"的考核指标开始变化,万达操作项目的开发体系、资金体系,甚至收入/利润构成,都可能产生变化。

  可以预见的是,在轻资产转型中,万达的架构会有变化,比如收缩住宅板块,聚焦到商业发展的战略上。品牌输出板块会增加投入,比如成立专门团队、子公司或二级事业部等,来协调未来做轻资产的事。

  对于纯粹输出品牌和管理的轻资产项目,万达的资金投入可能减少到不足10%。但对于一些优质的,万达力求自营的项目,其自有资产投入可能还会增加,没有住宅平衡短期现金流,万达则可能需要更多的条件支撑。

  住宅转移,在一定程度上意味着让出溢价更高的部分,那么万达和万科合作,在资产回报,甚至股权结构等方面的利益分配,有怎样的协商?更加深层次的合作细节,此次签约会上"双万"高层均未透露。王健林说了一句,双方肯定要成立合作公司,一个项目合作就要成立一个合作公司,其中一定是万达的股份会小一点。

  合作后的万科,将发生什么变化?万科总裁郁亮在今天的会议上表明了万科在商业地产上的态度,否认会放弃商业地产,更聚焦社区商业,涵盖的不止住宅本身,还包含着由小区切入的社区实体商业和O2O商业。

  从去年推出社区生活APP"住这儿",到与百度签约基于百度LBS的社区商业运营,到今年4月上线的万科升级版O2O产品V-LINK社区服务商2.0……万科或许出于经验能力和资源因素,保守对待商业地产,但聚焦社区商业,很可能将是一片更大的蓝海。

  对于万达,"社区商业"同样是一个深层次的利益点。

  万达的电商虽然平台较强,基于全国万达广场的数据基础也很广泛,但目前万达电商呈现出的,仍像是基于万达广场商业的网上平台,不够下沉。万科则在平台和数据的搭建上,能力较弱,但作为全国住房开发量最大的房企,其强大的客户资源,以及在社区服务上的丰富经验,能够帮万达补上"最后一公里"的短板,实现生活属性的转化。

  在这个方向上,双方(特别是万达),将能产生类似阿里巴巴O2O落地的价值体现。目前万达也在朝这个方向走。如果双方O2O合作运作良好,估值方面可以更高。

  今日万达和万科正式宣布达成合作后,万科A股价午间上涨5.44%报15.51;万达商业股价至收盘上涨1.79%。瑞信发布报告称,万达和万科强强联手,相信长远带来明显协同效应。上调万达2015-17年每股盈测1-3%。目标价由60元上调至81元,并维持"跑赢大市"评级。

  写完此文,邦地产君又去看了看万科A,不由得皱起了眉头--

  有人说这是一次漂亮的市值管理,可惜资本市场不买账,早上又套了一帮散户。对于万科做市值管理,我有三个建议:1,收购一家P2P公司,反正比一块地便宜多了;2,改名为"万科凹凸凹",主营业务加上互联网金融;3,申请从主板调往创业板,成为神创第一大权重股,市值没有一万亿也起码八千亿。

  开个玩笑而已。就此打住。

  

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