大西南＂三足鼎立＂ 肥西板块月销927套抢市

　　根据合肥搜房网数据监控中心监测显示，2015年1-4月合肥市肥西板块住宅成交3708套，月均销量927套，经开区住宅成交3143套，高新区住宅成交1685套，两区成交量均不敌肥西板块。4月肥西板块住宅均价6166.80元/平米，经开区7805.52元/平米，高新区住宅均价7820.74元/平米，肥西板块主打刚需，住宅均价远低于经开区、高新区，一定程度上分流两区的刚需置业客群。

　　肥西板块楼盘众多，较为核心的项目有华南城、禹洲天境、绿地新都会、太平洋森活广场、禹洲翡翠湖郡、观澜学府、华地翡翠蓝湾、信地华地城。作为区域热销盘，1-4月共成交2477套，占肥西板块66.80%，成交占比凸显上述项目在西南板块的核心地位。

　　肥西板块背景：肥西板块位于合肥市区西南部，处于合肥经济圈与皖江城市带承接产业转移示范区的核心地带。板块内部交通便捷，县域内多条铁路、公路经过，未来地铁三号线通车后，也将缩短板块与市区的距离。自然环境优越，有紫蓬山、三河古镇等国家4A级景区。按照肥西县整体规划布局，桃花、严店镇规划为工业基地，官亭、花岗、小庙、山南镇为综合型（产业多样化）重点城镇，紫蓬、三河镇为旅游型城镇。县域以综合型城镇为枢纽，重点发展专业和特色型城镇，形成区域协调发展。

　　一、 肥西板块核心8盘月均销量呈现"三大阶梯"

　　从2015年1-4月成交数据可以看出，肥西板块成交核心8盘（华南城、禹洲天境、绿地新都会、太平洋森活广场、禹洲翡翠湖郡、观澜学府、华地翡翠蓝湾、信地华地城）均有较好的表现。按月均销量肥西板块核心8盘呈"三大阶梯"分布。

　　处于第一阶梯的有：华南城、绿地新都会、信地华地城，近4月月均销量在100套以上，销售总量达1080套。

　　处于第二阶梯的项目有：禹洲天境、华地翡翠蓝湾，近4月月均销量在80套以上，销售总量达613套。

　　处于第三阶梯的项目有：太平洋森活广场、禹洲翡翠湖郡、观澜学府，近4月月均销量在60套以上，销售总量达784套。

　　图 近4月西南组团8盘月均成交情况

　　4月肥西板块8盘共成交704套，其中禹洲天境单盘成交150套，主要是由于经过较长时间的蓄客，加上3月、4月均有加推新房源，供给量增加带动成交量上涨。华南城3月单月成交298套，4月成交量略降，但仍保持在130多套房源去化。

　　从近4月房价来看，肥西板块近郊项目价格高于远郊项目1000-2000元/平米，较为典型的有禹洲翡翠湖郡（7289.42元/平米）、华南城（4709.01元/平米），二者价格差异达2300元/平米。板块内楼盘的均价均低于7500元/平米，相比市区较低的房价成为分流刚需客群的主要原因。

　　二、 肥西、高新、经开3区大西南"抢客"

　　大蜀山之南板块，肥西与高新楼市客源争夺的热点区域。肥西主要通过太平洋森活广场、禹洲天境、鼎元公馆等项目分流高新区客群，近4月太平洋森活广场成交269套，禹洲天境成交371套，同期高新区百商悦澜山成交290套，御景城226套，淮矿馥邦天下202套。从单盘成交量来看，肥西实力强劲，竞争不落下风。

　　4月单月肥西、高新6盘成交量及均价

　　环翡翠湖板块，肥西与经开楼市客源争夺的集中地。近4月禹洲翡翠湖郡成交264套，绿地新都会成交364套，华地翡翠蓝湾成交242套，观澜学府成交251套。这一片区经开区楼盘主要有尚泽紫金公馆、文一名门南郡、世茂翡翠首府项目，1-4月文一名门南郡成交338套，世茂翡翠首府成交271套。作为经开区环翡翠湖板块的后起之秀，尚泽紫金公馆3、4月两月成交216套，抢客实力不容小觑。从环翡翠湖板块单盘成交对比来看，肥西、经开实力平分秋色，市场表现旗鼓相当。

　　4月单月肥西、经开4盘成交量及均价

　　肥西、高新、经开在大西南呈现"三足鼎立"局面，三区房地产市场各具特点：

　　肥西板块：一方面肥西板块内主干道沿线项目众多，意向置业市区的肥西客群易被"截客"，另一方面肥西通过较低的价格分流部分市区刚需客群，特别是大蜀山之南板块、环翡翠湖板块项目，吸引众多市区购房者。

　　高新区：高新区优势在于依托大蜀山，毗邻蜀西湖、北雁湖，生态环境优势明显，此外，高新在大蜀山之南不仅有刚需业态产品，还是众多高端住宅集聚区，为吸客增加筹码。

　　经开区：经开区明珠广场商圈配套成熟，中环城商圈渐成气候，以及近年来环翡翠湖生态板块的崛起，奠定了经开区的蓄客优势，与肥西、高新形成3区抢客局面。

　　三、肥西板块趋势及预测

　　搜房网观点：肥西、高新、经开在大西南三足鼎立，楼市各具特点，项目各具抢客优势。从市场表现来看，三者实力不相上下。纵观整个肥西板块，项目主要集中在大蜀山之南板块、环翡翠湖板块及县府板块。板块内住宅成交一部分来自肥西本土居民（包括返乡置业人群），这部分比较集中于县府板块；另一部分来自市区刚需置业客群，主要集中于临近市区的大蜀山之南板块、环翡翠湖板块。随着高新区、经开区刚需房库存量的减少，意向大西南的置业客群或转移到肥西，未来整个板块仍以刚需房市场为主。

　　2014年12月肥西3宗居住用地出让，出让面积249.97亩（16.66万平方米），3宗地块均位于桃花工业园，其中肥西号由绿地集团合肥万峰置业有限公司竞得，肥西号地块由合肥光明置业有限公司竞得，肥西号地块由绿地集团合肥万峰置业、绿地集团芜湖置业联合竞得。此前光明置业、绿地集团已在肥西布局，并形成各自拓客渠道，此番再次拿地体现对肥西市场的信心。

　　3宗地块楼面价近2550元/平方米，以楼面价占后期房价40%计算，入市价格或在6300-6400元/平米。地块周边项目不多，主要为信地华地城、禹洲天玺、文一名门绿洲，未来3地块入市套数在4100套左右，或将带动繁华大道沿线热度，并将补充肥西板块甚至是整个大西南刚需房库存。

　　表 2014年合肥肥西县已出让地块基本信息

　　

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