政务核心7盘宅销占比90% ＂万元区＂户均118㎡

　　根据合肥搜房网数据监控中心监测显示，2015年1-4月政务区住宅成交1377套，成交占全市总销量5.40%，宅销户均面积117.92㎡，居九区之首。4月政务区房价11119.09元/平米，同比涨15.81%。从近13月政务区住宅成交量及均价走势来看，政务区成交量较为平稳，2月受春节假期影响，仅成交192套，其他月份成交均在300套以上。

　　政务区住宅项目不多，目前主销项目有保利香槟国际、城建琥珀五环城、当代MOMΛ、华润中心凯旋门、天珑广场、文一名门首府、置地广场7盘。作为区域热销盘，1-4月共成交1242套，占政务区90.20%，成交占比凸显上述项目在政务区的核心地位。

图 近13个月政务区住宅成交量及成交均价走势

　　政务区背景：政务区位于合肥主城区西南侧，东临金寨路高架，西抵高新区，南连经开区，北接蜀山区望潜板块，是合肥"1331"城市空间发展战略中主城区重要组成部分。板块内三面环水、中心临湖，人文、居住环境优越。区域规划为合肥新的政治中心及文化新区，以高端商务服务业为龙头，大力发展办公、商务、文化传媒等产业，着力打造东北、西北、西南、天鹅湖南岸"四大商业板块"，形成商务服务发达、功能齐备的现代商务中心功能区。

　　一、政务区核心7盘成交分析

　　从2015年1-4月成交数据可以看出，政务区成交核心7盘（保利香槟国际、城建琥珀五环城、当代MOMΛ、华润中心凯旋门、天珑广场、文一名门首府、置地广场）均有较好的表现。华润中心凯旋门月均销售80套，为本区销量最高项目；其次为文一名门首府，近4月共成交272套；天珑广场近4月销量194套，排第三。当代MOMΛ2月份入市，3、4月共成交66套，月均销售33套。

　　价格方面，整个政务区房价居九区之首，基本在1万元/平米以上，主要在售的7个楼盘均价差异较大。最低为城建琥珀五环城，均价8874.92元/平米。最高为当代MOMΛ，销售均价15956元/平米。究其原因：一方面是土地成本推高当代MOMΛ入市价，2014年7月当代置业以单价990万元/亩拿下政务ZWQTB-043-2地块，楼面价高达5939.97元/平米，迄今仍为政务区单价地王；另一方面就项目开发而言，当代MOMΛ主打科技精装房，小区建筑密度低，周边配套较成熟，促其成交均价居高不下。

图 2015年1-4月政务区7盘住宅成交量及均价

　　二、 政务区土地供应分析

　　政务区入市地块不多，土地"以稀为贵"。2013年4月出让3宗地块，纯住宅、商业、办公各1块，其中纯住宅地块已开发为文一名门首府项目。2014年全年仅出让1宗地块，为政务ZWQTB-043-2地块，目前已开发为当代MOMΛ项目。2015年计划出让8宗地块，总出让面积479.93亩，其中居住2块，面积72.5亩，商业4块，面积198亩；商住2块，面积209亩。

　　2015年5月出让ZWQTA-021-2地块，由安粮地产626万元/亩竞得。地块位于齐云山路以东、汤池路以北。参考天鹅湖周边2盘（华润中心凯旋门、置地广场）价格，4月2盘住宅成交均价分别为10355元/平米、11479元/平米。假定1年开发周期（政务区近1年房价涨幅15%），未来安粮ZWQTA-021-2地块入市后价格或在12000-13000元/平米。天鹅湖板块属政务区核心板块，安粮ZWQTA-021-2地块入市价格或超13000元/平米。

　　三、政务区趋势及预测

　　搜房网房天下观点：目前政务区商业、写字楼偏多，仅天鹅湖附近商业中心就有银泰城、天鹅湖万达、新地Mall、华润万象城4栋商业综合体。从2015年土地供应计划来看，全年商业地块计划出让198.43亩，商住209亩，住宅72.5亩，由于商住地块中住宅占比较高，住宅地块入市或将超过商业。

　　弘阳ZWQTA-027地块位于南二环以北、休宁路以南，合作化路以西，地块面积148.3亩，规划为住宅、商业综合体项目。弘阳集团、保利地产都曾关注此地，目前该地块去向扑朔迷离。2015年此地块若有定论，将对2016年政务区楼市有一定的影响。

　　政务区红四方地块面积约490亩，北临祁门路，南到十五里河，东临金寨路高架，西近天鹅湖，地段优势明显。此前政府对其规划是"以总部经济为方向"。按规定化工厂地面在一定年限内不允许建住宅，未来该地块开发商业与住宅可能性较小。