新政刺激楼市回暖 北上广深火热成交能否持续？

　　"3·30新政"等利好政策持续发酵，以及部分A股投资者将获利资金转投楼市，一线城市楼市提早"入夏"，其中深圳房价涨幅领涨全国。可是，房企的好日子来了吗？股市走牛对楼市抽血和输血效应哪个更强？哪些城市有望成为"白银时代"房价上涨的领头羊？《每日经济新闻》记者对此展开了调查。

　　国家统计局发布的数据显示，4月份70个大中城市新建商品住宅成交继续回升，部分城市房价环比略有上涨。北上广深4个一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均出现上涨，最高涨幅分别为1.8%和2.4%，少数二线城市房价出现上涨。

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，分城市看，分化仍然较为明显，房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市。

　　房地产市场的逐步回暖，已经成为业界最热门的话题。如同2007年一样，A股市场的牛市会不会带来房地产的牛市？正日益成为业界关注的热门话题。

　　楼市回暖传导至地价

　　楼市的火爆，正在传导至土地市场。各城市之间，从房企对于土地的青睐度，可以折射到房价上。

　　中原地产研究部统计数据显示，截至5月18日，一线城市住宅用地虽然成交7宗，但其中有5宗上海的动迁安置房，其他两宗地分别为广州与北京的各一宗远郊土地。从目前看，北京与上海等城市待售土地均非常少。

　　在一线城市减少土地供应的情况下，房企逐渐将争夺土地的战场放到二线城市。截至5月18日，二线城市合计成交住宅类土地81宗，平均溢价率达到了16.83%的年内新高，平均成交楼面价也达到了1836元每平方米。

　　中原地产首席分析师张大伟告诉记者，"3·30新政"对楼市的影响主要体现在一二线城市，这种情况下，房企对一二线土地市场的争夺出现了白热化，特别是一线城市，土地价格明显处于高位，房企竞争激烈。从未来预期看，房地产市场的刺激政策还会继续出现，而一二线的土地供给却越来越少。这种情况必然会影响未来土地市场的价格。

　　亚豪机构副总经理任启鑫认为，虽然降息、减税等刺激楼市的新政接踵而至，但从实际效果来看并未触及根本，北上广深需求增长依然受到限购制约，三四线城市新增主动需求依然难以为继，因此绝大部分城市商品住宅价格水平依然处于较低位水平。

　　投资要看存销比

　　库存量和存销比一直是影响房价的重要因素。

　　截至2015年4月底，房地产研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为26437万平方米，环比下降0.6%，同比增长11%。4月份整体市场成交相对比较活跃，这使得库存继3月份出现下滑后继续下行。

　　4月份，35个城市新建商品住宅存销比为15.4，这也意味着市场需要用15.4个月的时间才能消化完这些库存。而在2015年3月份，该存销比数值为15.5个月。这说明4月份去库存的速度有所加快，这与市场成交行情相比3月份开始好转有直接关系。可以预计的是，在各类救市政策效应积极释放的背景下，包括改善性购房需求的积极释放，将促使后期存销比具备下滑动力。

　　从35个城市的具体数值看，烟台的存销比数值最高，超过了35个月。

　　对于烟台的库存高企，山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，山东把城市规划得过大了，比如一个城市的人口规划有400万人，但规划过大的城市面积加起来，与实际人口的占地相比，要大很多。这样的话，各城市才能有更多的建设用地指标，才能更多地去销售土地，增加财政收入。如果再叠加前几年过速的土地指标使用，就使现在的库存量比较大。

　　李铁岗认为，进入白银时代，投资、投机性需求在减少；而刚需和人口的增长有很大关系，不可能突然增加。再叠加前两年一些住房需求早早释放，因此造成目前库存环节压力比较大。"在供给增大，需求没有上涨的情况下，价格自然就会下行。每个城市都感觉能吸引外面的人。在总量大的情况下，城市的区域吸附能力小。"

　　而天津作为二线城市，去化速度相对较慢。虽然天津的去化周期已从2015年3月份的28.6个月下降到27.5个月，但去库存压力仍然较大。

　　在天津中原投资顾问部总监高飞看来，天津的购买力还是比较低，很难像北京、深圳一样炒作，房价应该是稳定的，和人均收入及人口的数量有直接关系。天津市没有太多的外地人，因为天津大多是工厂、制造业等，不像北京、上海有大量的服务业和金融总部，所以房价很难有一个好的预期。

　　上述机构的研报称，总体来讲，烟台、北海、天津、荆门和西安五个城市的存销比数值偏大，此类城市房价下跌的概率也相对较大。相比而言，深圳、合肥、南昌、南宁和南京的存销比较小，而作为一线城市的深圳存销比数值最低，为7.4个月，预计后期深圳房价仍有相对较大的涨幅空间。

　　虽然大多数城市的房地产不可能出现牛市，但是在以深圳为代表的一部分房地产市场还是有望在下半年走牛。

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　　房企篇1

　　量升价稳一线城市房企卖房不难赚钱难

　　"4月份我们公司全国来访超过7万组，环比增长超过两成，五一小长假认购金额更是增长1倍，市场信心大幅提升"，保利地产内部人士向《每日经济新闻》记者表示。

　　在"3·30新政"出台以及降息、降准等利好政策叠加效应下，上市房企4月份销售额呈现明显回升势头，尤其是在一二线城市成交大幅回暖的势头下，部分房企的当月销售额更是翻倍。

　　然而，单月的热销难言市场已经反转，硬币的另一面是上市房企的销售目标完成率仍不乐观。多位房企高管向记者表示，除了一线城市和少数二线城市外，大部分地区今年的去库存压力依旧较大，抓住市场窗口期坚决走量仍是目前最主要的策略。

　　大型房企受益楼市新政

　　相比于2、3月份房企销售业绩"普跌"的势头，4月份上市房企销售纷纷上扬。统计数据显示，在其跟踪的万科、恒大、保利等20家已公布业绩的上市房企中，仅有5家房企销售金额出现同比或环比下滑现象，其余房企无论是环比还是同比均呈现上涨势头。

　　研究中心分析师朱一鸣向《每日经济新闻》记者表示，由于本轮刺激政策的主要受益对象是改善性需求，该类型产品占比较高的房企销售回暖的势头更明显。

　　龙头房企销售增幅普遍跑赢大市，万科、恒大、保利及万达的单月销售额在百亿元以上。保利地产同比、环比销售增幅均超过60%，万科、万达同比销售增幅也在30%以上。

　　新城控股高级副总裁欧阳捷告诉记者，相对于中小型房企，大型房企不仅具备品牌优势，广泛的布局让其在价格调整上具备更大操作空间，在营销模式上也能更好地与互联网或金融企业合作，采用众筹等新型销售模式。在行业集中度提高的大背景下，大型房企将是市场回暖的主要受益对象。

　　不过，由于目前市场回暖集中在一二线城市，三四线城市成交依然疲弱，导致部分房企并没有从本轮回暖潮中受益。重点布局在三四线城市的碧桂园，4月份销售金额仅为65.6亿元，较去年同期出现下滑。

　　保利地产内部人士向记者表示，从公司4月份的销售情况来看，一二线重点城市销售环比增长达50%以上，回暖迹象明显，但沈阳、无锡、佛山等二三线城市及北方区域对楼市新政利好的反应较为滞后，楼市新政对各地楼市影响显现出差异化。

　　房企目标完成率不乐观

　　尽管4月份楼市迎来久违的"开门红"，但一季度市场的低迷导致上市房企的销售目标完成率难言乐观。《每日经济新闻》记者注意到，截至今年前4月，仅恒大地产的目标完成率达到30%，多数房企集中在20%左右，部分房企甚至仅完成15%。

　　保利地产内部人士认为，除了一线城市和少数二线城市外，大部分地区今年的去库存压力依旧较大，房价快速反弹的可能性不大，预计未来半年内楼市或将呈现量升价稳的趋势，公司今年的主要工作依然是抓住市场窗口期，坚定走量、去库存。"从中长期来看，除非地方政府在三年内不卖地，否则大多数城市供大于求的市场格局难以扭转。随着政策刺激的边际效应递减，市场能否保持持续升温有待观察"，欧阳捷告诉记者，除了去库存之外，房企还应该根据人口流入、产业结构、城市规划的变化调整市场布局，适应新形势下的市场变化。

　　以目前主流房企扎堆的一线城市为例，欧阳捷调查发现，由于竞争激烈导致地价飙升，部分一线城市的利润前景甚至不如二线城市。2013年上海的地价与房价差为12200元/平方米，但2014年该数值下降至8000元/平方米，今年更进一步下滑至6000元/平方米，地价与房价差甚至低于二线城市整体约6500~7200元/平方米的水平，这显示出一线城市虽然房子不愁卖，但很可能是无利可图。

　　在欧阳捷看来，房企简单地扎堆在一二线经济发达城市的做法逐渐走不通，对各类型城市甚至板块的需求挖掘能力，将成为房企未来竞争的关键因素。

　　借助本轮A股大牛市，上市房企纷纷抛出再融资计划。统计显示，截至5月15日，今年已有24家A股上市房企宣布定增，募资额共计1166亿元，是去年全年的2.43倍，呈爆发态势。"在房地产下半场，无论是为了降低负债率，还是用于转型发展，手里有没有钱是最重要的"，欧阳捷认为，谁能更好地利用资本市场筹集资金，谁就能脱颖而出。资本市场的火爆更有利于已上市的大型房企，缺乏融资渠道的中小型房企会进一步被淘汰出局。