恐慌性抢购引跳涨 深圳学位房持续升温

　　关键词

　　学位房

　　影响力指数

　　★★★★★

　　"学位房"一词一直不被深圳官方承认，但"学区房"根本无法精准定位这些因为带有优质学位而身价倍增的房源。深圳紧缺的教育资源烘托出名校学位的重要性，而名校通常所在的成熟片区又往往缺乏新房供应，二手房源释放稀少，不少优质学区二手房市场都出现了"业主诚心卖就是笋盘"、"卖出一套下一套就涨50万"的恐慌性哄抢心态。近两年投资客的入市，助长学位房领涨深圳，火热的气氛对价格形成了巨大的拉动力。

　　百花片区20年楼龄的小户型价格达到10万-12万元/平方米之后仍然一房难求，继北京的五道口之后，成为了又一个房价畸形的"宇宙中心"。从中联链家地产的监测数据来看，自2011年一季度以来，学位房板块的均价就再没有下跌过，一路自2万元/平方米上扬至4万元/平方米以上。在今年深圳楼市整体向好的态势下，莲塘、南头、前海、蛇口等区域都出现了跳涨50万的案例，百花和香蜜湖两个片区则在过去两年里完成了从3万-5万元/平方米到8万-10万元/平方米的"全面升级"，令人咋舌。

　　在谈及学位房的市场表现时，中联链家地产二手房研究院总经理肖小平分析，因为学位使用后会被锁定三至六年，使得学位房的升值和转手需要较长周期，投资效率不高，学位房过去的购买人群八九成是自用。但紧缺的资源使得学位房价值上升，为价格持续上涨带来了动力，投资客之间也开始流通。"即使学位在使用中，也有家长愿意未雨绸缪先买下。有人接盘，投资的机会就出现了。"肖小平补充，投资客纯熟的售楼技巧，也会让房子卖出更高价。

　　案例

　　学位房季度价格走势图

　　刚需购房者转身变成炒房客："深圳限牌，让我3个月赚了一辆X 3"

　　小白刚刚工作3年多，手头有了20万左右的积蓄，正在学车的她本想要给自己买一辆新车练手，没想到深圳忽然限牌。计划被打乱，"一怒之下"的小白只好在今年1月开始看房。"手头预算有限，我还以为深圳很难再找到100万以内的房子了。"小白最初的目标定在离家较近的罗湖和福田，曾经在罗湖的联城美园看中一套68万元的单位，结果遭遇业主反价，她便放弃了，"但事实上，罗湖、福田、南山的小房子价格其实差距不大，都是3万多的单价，所以南山变成了我的优先选择。"

　　在看过福田的彩天名苑、南山的友邻公寓等项目之后，小白在前海路的瑞景华庭挑中了一套30平方米的小户型。虽然房源长期出租，保养情况并不好，但75万的总价低于市场价大概5万左右，小白分析，前海门口的楼盘，未来交通一定会改善，升值潜力看好。于是小白迅速敲定了这桩交易。

　　当时小白在心里还打着另一个小算盘："一路之隔的鼎太风华，带有南山实验学校的学位，二手成交价一直不错。万一两三年后，瑞景华庭也被划成它的学位，那该多好。"没成想，小白的心愿一个月后就成真了。年后，小白接到中介电话说，她的房子被划入南山实验学校的范围，要不要考虑出售。权衡再三，小白决定挂牌125万"到价就卖。"

　　前来接盘的购房者出现得很快。尽管需要缴纳银行罚息、营业税、个人所得税，买家还是毅然地全款支付了房款，迅速与小白完成了交易。"在所有业主都选择反价的时候，我还让了1万呢。"小白从买到卖的3个月时间里，这套30平方米的单位价格由75万涨到了124万。

　　优质学位成了有钱人的烦恼？一个妈妈买到学位房，旁边的妈妈们都焦虑了

　　"终于买到了。变成一个月交几万房贷的房奴，心里也踏实了。"袁圆和丈夫刚花900万在百花片区的国城花园买下一套126平方米的单位，带有深圳实验小学、实验中学的"双实验"学位，"地段、户型、花园、配套，全都不重要了。"从去年8月一直在挑选学位房的袁圆，充分感受到了这一段时间上涨的疯狂。

　　"去年8月的时候，我们就在同样是实验双学位的南天二花园找过房子。"袁圆回忆说，当时89平方米的单位有两套挂牌，一套报价540万，但看房不方便，另一套业主准备出国，报价560万，"但房子真的太破，停车也不方便，好多业主都把车钥匙放在保安手上，方便他们随时挪车。"糟糕的居住体验，最终使得袁圆夫妇暂时打消了购房的念头，带着正在读实验幼儿园的孩子租住在园岭一套三房单位里，每个月的租金接近9000元。

　　后来，袁圆了解到，租房在深圳入学积分里属于C类，在有房都不一定能就读的优质学区里，租房基本难以入学。今年3月，袁圆只好再次踏上了"找房之旅"，这回的房价让她眩晕了。之前看的南天二花园89平方米单位，成交价已经达到750万，两三天后又叫价800万。百花片区的小户型则普遍成交价达到10万-12万元/平方米，还没有房源。

　　"越小的户型，单价上涨越快。有一套装修还可以的89平方米单位叫价750万，说业主缺钱，需要在签约三天内完成首期款资金监管，没想到我们钱都筹好了，业主隔了一个周末回来又说不卖了。"袁圆说，看房到后来，已经麻木到"只要不反价，就一定买"。

　　"前辈们说，荔园小学和百花小学的孩子太累，深圳实验学校和明德学校主打素质教育，基础会更扎实，所以我们是盯准这两个学校去找房子的。"袁圆在看过百花片区的天价老房子之后，还在香蜜湖片区寻觅过，价格同样高涨。熙园130多平方米的单位从她最初2013年关注时的500多万，上涨至现在1150万的"最笋盘"，袁圆感慨不已，算上豪宅税等交易成本，这个价格已经超出了她的预算。旁边新天国际名苑的类似单位价格也达到1150万左右。甚至全是小户型的香蜜湖豪庭，单价全部超过10万元/平方米，"有消息说，业主在Q Q群里商定，统一涨价。"袁圆了解后发现，该小区50余平方米的单位，售价均超过500万。

　　为了顺利让孩子读上名校，袁圆还将夫妻共同财产进行分割，原来的房产都过户到丈夫名下，办理离婚以获得首套房的购买条件。"在办理离婚手续的时候，福田民政局的工作人员还说，最近很多夫妻都这样。预约排队都已经排到6月中旬了。"袁圆说，孩子读书是刚需，即使不追求顶级名校学位，学位房也一样涨得厉害，那不如拼一把。

　　最后，袁圆终于在国城花园选中了心仪的房子，尽管只看了一次，她还是毅然支付了高达150万元的定金，吸引正在筹钱购买华侨城新房的业主尽快出售，也避免毁约。成功买到房后，袁圆说，她身边的妈妈们也开始焦虑，"一年辛辛苦苦赚个100万，收入也算不错了，可是去年没买，感觉全是白忙活。"

　　袁圆总结说，学位房就像是活在另外一个体系里的房子，没办法跟一般的房子去比较，只能说，有孩子，趁早买。