最危险的城市才会是最安全的楼市

　　最近几天，一则楼市新闻广为流传：一份名为《全国35个大中城市房价收入比排行榜》的报告。

　　报告显示

　　35个城市中，买房需10年以上的城市占20%，其中深圳的房价收入比最高，买房需20年以上时间。而合理的指标是6到7年。排在深圳后面的依次是厦门、北京、上海、杭州、福州，这些城市的房价收入比都超过10倍。计算方式是，一个标准家庭按照官方公布的平均收入计算，在当地购买一套100平米商品房（也按照均价计算），需要多要年（假设全部收入都用来买房）。

　　任何指标都有其局限性，更何况有些媒体在报道这个消息的时候，把排行榜宣布为楼市的"危险榜"、"泡沫榜"，偏差就更大了。

　　事实上，如果你观察这个榜单，就发现排行榜前列的很多城市，恰恰是近期楼市涨得最好的，而且未来潜力也可能是最大的（当然也有例外，比如海口、太原就未必）。

　　为什么会出现上面的悖论？

　　我觉得有以下几个原因：

　　第一，城市的定位不同，决定这个城市房价的因素就不同。比如北京、上海和广东的河源、茂名就完全不同。后两个城市对外地人基本没有吸引力，因此房价由当地居民的收入水平、人口增减来决定。北京和上海是世界性都市，它们的房价是国际热钱、国内热钱、人口增量、当地居民需求共同决定的。换句话说，收入房价比对于一线城市，尤其是北上深来说是失效的。这个指标对"弱二线"以下城市才有效。

　　第二，城市的人口结构，以及自有住房率，是比收入房价比更重要的指标。比如深圳，目前警方承认的实际管理人口是1800万，其中户籍人口只有350万左右。庞大的外来人口中，只有不到30%在深圳拥有自己的住房。绝大多数外地人在深圳租房子。由于历史原因，深圳拥有数量庞大的城中村。深圳在2011年年底，曾经对违法建筑做过一次调查，当时见报的数字是：有违法建筑达到37.94万栋，建筑面积高达4.05亿平方米，是全市总建筑面积的49.27%。但这些房子不能合法转让，绝大多数人只能租（这其实是支持深圳高房价的重要因素，因为高房价不太容易伤害到庞大的中低收入人群，伤害到城市竞争力，其他城市未必有深圳这个条件）。近年来深圳的自然环境优势、创新创业优势逐渐显露出来，越来越多的人希望在深圳安家。假如深圳1500万外来人口中只有不到400万有自己的房子，那么其房价就是剩下的1100万人中，收入最高的那些人决定的，而不是收入最低的人决定的。更何况，目前全国性投资购房需求正从数千个中小城市撤离，更加向一线城市集中！

　　第三，所谓人均收入，是个非常混沌的概念。我本人早年作为记者，跑过统计局的"线"，有时候甚至帮他们算数据，我见过城调队的原始账本，见过被调查户，这些人大多倾向于低报收入。而这种倾向，统计部门还很难干预。

　　第四，收入房价比另外一个"陷阱"，是假设一个三口之家都要购买100平米的房子。这在中小城市当然不成问题，但在房价高企的中心城市、核心地段，显然是不可能的。收入偏低的家庭，要么买小房子，要么到郊区买稍大的房子，要么租房子，他们总是有办法逃脱"收入房价比"制约。

　　第五，在一些特殊城市里，的确有"住房稀缺"的问题。比如厦门，厦门岛（含鼓浪屿）的面积非常小，能提供的住宅非常有限，岛内物业就是稀缺的。北京、上海、深圳核心区，面积也是非常有限的。这些房子，的确容易被增量人口、增量资金炒高。最近股市很火，创业板更是牛气冲天，被认为是中国最危险、最泡沫化的资产。

　　有人用创业板来比一线城市的房价，认为都是"一丘之貉"。我的看法是，中国一线城市的房价，才是真正的"坚硬的泡沫"，很难破裂。

　　为什么？

　　因为中国城市形态跟欧美不同，我们是摞起来的城市，而且随着国家划定城市边界，有人口增量的城市只能变得更加密集。

　　其次，四大一线城市实际生活人口都已经超过或者接近2000万（虽然有的城市官方不承认，但小学生人数和手机用户数摆在那里，没有办法否认），参加全世界各国人口排行，都在60名左右，算是"中等国家"了，这样的人口规模是非常恐怖的。

　　第三，中国公共资源配置极不均衡，这决定了中心城市的人口将继续快速增长，中国未来将出现人口超过3000万，甚至4000万的超级城市。虽然国家想阻止，但非常困难。

　　第四，中国的货币供应量一直明显快过GDP增长，换句话说，通胀一直在推着"有用的房子"上涨。能让一线城市房价下跌的只有两个可能，一是大国之间爆发战争，二是金融危机带来的大通缩。但这些仍然都是短期因素。