丈夫婚前贷款买房婚后共同还款 增值房产怎么分?

　　王茵和丈夫陆某打算离婚，但双方因为房产分割，争执不下。王茵说：2011年4月，丈夫陆某在我们恋爱期间买了一套房子，当时价格38万，他付了首付，贷款15年。双方在2011年12月办理了结婚登记手续。现在两人决定离婚，但房产问题成了麻烦事。王茵和丈夫陆某结婚后，住在男方陆某贷款买的房子里，这是两人唯一的房产。陆某认为，该房产系婚前他签的购房合同，首付也是由他支付的，因此，房产属于他的婚前财产，和王茵没有关系。王茵则认为，虽然房产首付是陆某婚前个人出的，但是首付款仅占当时房产的两成，剩下的八成房款是贷款，是两人婚后共同偿还的，因此房产属于婚内财产，有她一半。目前房子由购买时的38万元，涨到了70万元。陆某要房子，得给她35万元。这个房屋该如何分配呢？

　　律师点评：《婚姻法解释(三)》第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下，离婚时双方当事人不能达成协议的，可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务，双方婚后共同还贷的款项及其相应的财产增值部分根据相关法律规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。本案中，房屋判给陆某，而共同还款部分作为债权债务处理，增值部分根据双方婚后还款比例予以分割，陆某需按比例将共同还款部分及房屋的增值款补偿给王茵，并承担未来剩下贷款的还款义务。

　　离婚的时候，财产的分割是很多人需要面对的问题，不同情况下，房屋在离婚时候的分配原则是不一样的。

　　第一,一方婚前全款买房。这是属于个人财产，离婚时候对方不能分割。但一方可以在离婚协议或者法院庭审中明确将房产部分或全部给予对方。

　　第二,一方婚前贷款买房，结婚期间夫妻共同还贷。离婚时基本上参照以下计算公式由产权登记一方对另一方进行房屋补偿：房屋补偿款=夫妻共同支付款项（包括本息）÷（房屋购买价＋全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%。

　　如果双方不能对房产归属达成一致意见，法院一般会将房屋认定为产权登记方，如果有未偿还贷款部分算登记方的个人债务。

　　第三，一方婚前借钱首付，婚后贷款。这个首付款都算一个人的出资，借款属于婚前的债务。分割原则和第二条相同。

　　第四，一方婚前借钱全款，婚后夫妻共同还借款。因为婚前全款购买，属于全部的个人财产。婚后双方还借款，属于用共同财产还个人借款，所以离婚时只能要求一方把还款的一半还回来。

　　第五，双方离婚时候将房产归属于一方，双方又离婚的。离婚协议或者离婚调解书可以通过夫妻双方一致的意见将婚前房产或者共同房产归于一方。无论是因为购房指标再买房或者真离婚后来又重新结婚的，协议或者调解书一直生效，房产归属属于一方个人财产。再次结婚后离婚，对方是不能分割的，除非产权人同意。