中国的房地产正在进入后住宅时代

　　整个房地产的局势已经比较明朗了，房地产的拐点或者说过去住宅的增量时代宣布结束。相信大家前段时间也看到了万科毛大庆讲的关于反腐败对一些城市房地产的影响。包括未来城市会出现大分化，各个区域的房地产会出现大分化的这么一个内部讲话。

　　近几年的房价上涨首先是一个货币现象

　　大家知道09年金融危机来的时候，中国进行了一个四万亿的刺激，实际上这四万亿的刺激仅仅是政策或者央行的一个刺激手段。加上各个地方政府以及基础设施投资的延续，实际上最近这几年，货币扩张的努力一直没有停止。从09年到今年，差不多6年的时间，我们的广义货币差不多增长了70万亿。这相当于每个月增加一万亿左右的货币，如果以十三亿人算，相当于每个月给每个中国人印七八百块钱，所以中国这几年的房价上涨，其实首先是一个货币现象，也就是说在增发的时候，货币自然就贬值。

　　房价的背后同时是一个土地供应问题

　　第二，土地供应：整个政府对土地供应拿捏得非常好，他总是在告诉你说土地没了。这样的好处是政府在控制土地供应的节奏，从而使得土地出让金价格不断在增加。大家去看看各个区域政府财政中土地出让金所占的比例。像北京上海这样的一线城市，土地出让金的比例都能占到整个财政半劈江山。这意味着房价的上涨，其实间接地让政府从老百姓手里，把增发的货币拿回来了。这相当于把老百姓的存款，特别是把工薪阶层的存款又拿回来了。这其实是非常让人心痛的财产转移。

　　房地产供求关系在发生实质性的变化

　　接下来看房地产的货币现象加上土地供应控制的紧缺，导致房价在最近十年的上涨。尽管如此，因为没有其他的投资渠道，加上中国人对住房特殊的偏爱，使得房地产出现一个黄金的十年。最后的结果是，中国城镇人均居住面积从原来的18%左右到现在的32%，也就是中国城镇的居住面积，从房地产的供应来讲是基本饱和了。但现在这两个要素都发生了变化：货币供应，增发的速度慢了很多，而且李克强总理明确说了，不会继续刺激房地产。第二是，土地供应量是逐年增加的，前几年都是十五、十六万公顷，去年是20万公顷，今年我估计也不会少。也就是说，货币的发行是紧缩的，土地的供应量是增加的，房地产的供求关系正在发生一个实质性的变化。

　　更可怕的是，现在土地出让金的价格仍然保持在高位，意味着房地产企业就基本不赚钱，也就是说住宅商赚到钱的可能性越来越小。过去，土地出让金增加，只要房价上涨基本上就可以把土地出让金的成本打掉。现在看来，土地出让金在增加，房价不增长的话，基本上住宅地产的利润到此为止。

　　这里有一个数据是值得大家注意的：在最近一年左右，房地产开发的融资规模除以房地产开发投资，比例在1.8左右。这个比例是非常高的，意味着房地产的资金是并不缺的，也就是说很多房地产公司是非常有钱的，而有钱就得投资，这就意味着今年的住宅的量还会增加。所以我个人的结论是：住宅基本上不会有钱赚了，中国房地产行业以住宅为主体的巨无霸成长历史到此结束了。

　　在过去十年，出现了像过去万科，恒大、绿地一大批五百强企业。但是房地产的增长跟房价上涨和巨大的需求是相关联的，到住宅基本挣不到钱的时候，这些大的房地产企业怎么办？大家发现，万科在一两年前就开始转型，基本的步骤就是做城市基础设施的运营商，比如垃圾处理，自来水管理，物业电商等。另外一个方式是到海外。按照万科的规划，是希望在五年或者更长的时间，调整业务链，使得万科销售额的1/3是海外带来的。大家知道这个海外的销售不是卖给外国人，而是卖给到海外的中国人。中国的富豪们都移民海外，为小孩上学等购置住宅，相应的购房习惯也会带过去，所以在洛杉矶，纽约这些地方，华人的购买欲望是很强烈的，所以万科1/3的销售额从海外来。这就是万科的出路，其实也明确的表达了房地产的出路。住宅不会有太大的余地了，或者说以住宅为主体的疯狂成长期已经到此为止了。

　　中国房地产正在进入后住宅时代

　　上次，我跟以为地产老总交流的时候，就谈到这个问题：相当一批以住宅为主体的地产公司，面临着未来的战略选择问题。因为在住宅上还会有很大的量，还会有继续发展，但是不会有太多钱可赚。这种情况在三四线城市表现更为明显，因为三四线城市房价上涨得慢，但土地出让金在上涨的，而且房地产有各种苛捐杂税，所以三四线城市的住宅就更没有利益可赚。

　　这就是我想跟大家分享的一个观点，也是我两个月前跟大家提到的：中国的房地产已经出现拐点。今天我想更加明确跟大家讲一个观点：中国的住宅时代已经基本结束，正式进入后住宅时代，也就是进入到多业态时代。我们需要把房地产的范围扩大，房地产不仅仅是住宅，也包括了巨大的逆城市化进程。比如像西方人均收入过8000美金之后，大量的设施，大量的商业往城郊转移的逆城市化的消费过程。这个过程在中国被上升了为国家战略，叫城镇化战略。

　　所以从大的房地产概念上讲，中国房地产还会有巨大的发展，只是它的内涵会发生巨大的变革——也就是住宅的份额会越来越少，而像旅游，养老养生地产，文化地产，娱乐地产等等这些消费型的地产正式登上历史舞台。未来的巨无霸，未来主流的企业，将会是以城镇化的多业态的形式出现，这就是我今天想跟大家分享的观点：中国的房地产正在进入后住宅时代。