商品房库存3年首降 城市间分化明显

　　持续上升3年的商品房库存开始减少了。

　　国家统计局网站发文表示，自2012年4月以来，商品房库存的上升态势从未停止过，但在今年5月末，这个节奏被终结，商品房待售面积为65666万平方米，比4月末减少15万平方米。

　　多位业内人士表示，库存减少的原因，和政策的利好刺激密不可分。

　　莱坊亚太研究部主管霍尼克在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，在未来的1年到3年之间，对中国市场影响最大的是货币宽松（如降息）、市场气氛、放松"降温措施"（放宽或取消限购）和城镇化。但城镇化是个较长的进程，短期来看，货币宽松和放松"降温措施"对中国楼市有较大影响。

　　政策利好显现

　　智库研究中心研究总监严跃进直言，近期信贷门槛降低，公积金和二套房贷的政策趋于宽松，使得改善型购房者的购房需求得到有效释放。这是去库存的一个很重要因素，效果很直接。

　　就在近期，多地公积金迎来调整。以一线城市为例，早在4月9日，上海公积金中心发布个人、家庭公积金贷款上限调至50万元、100万元。深圳市公积金贷款政策调整为首付款比例为20%，等等。5月29日，北京市住房公积金中心宣布从6月1日起，首套自住房贷款最低首付款比例为20%，贷款最高额度为120万元。6月16日，广州市公积金中心发消息称将试行开展个人住房公积金贴息贷款业务。

　　"限购令"取消、降息、房贷优惠加大、购房税收减免等多重政策利好，也加大了消费者的购房信心。

　　一位意向购房者告诉记者，"政策利好不断，该出手时就出手。"

　　伟业我爱我家副总裁胡景辉认为，去库存较大地体现在一线城市，尤其是在政策更宽松的城市，去库存效果更为明显。另外，区域一体化，如京津冀协同发展战略能在更多的城市中展开，对去库存更是有利。

　　根据研究院的统计数据，4个一线城市城市1~5月份新建商品住宅成交面积为1432万平方米，同比增长36%；20个二线城市成交面积为5700万平方米，同比增长14%；11个三线城市成交面积为975万平方米，同比增长23%。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，商品房成交的回暖更直接改善了各地的库存压力。截至5月末，全国商品房待售面积65666万平方米，比4月末减少15万平方米。统计数据的普遍转好，表明前期一系列的利好政策开始见效，市场预期发生转变，购房者信心有所恢复。

　　严跃进则表示，部分大城市的库存已经出现了拐点，即去库存的压力转变为补库存的压力。这个时候或在开发贷方面应该有所放松，否则市场滞后效应显现，确实会带来房地产市场供求关系的再次失衡。

　　城市分化明显

　　值得注意的是，一二线城市仍被房企视为"香饽饽"。

　　中原地产研究部统计数据显示，2015年，20大标杆房企集中在一二线城市拿地，合计一二线城市购入土地金额高达1342亿元，占比所有土地支出的90.1%，创造了历史最高纪录。

　　截至6月22日，一二线城市土地市场依旧火爆，一线城市已经成交11宗住宅土地，合计成交额达到了248亿元，平均楼面价也达到了16803元的年内最高。二线城市也明显升温，平均住宅土地楼面价达到了3561元每平米，溢价率突破22%，而土地出让金也达到了460.9亿元。预计6月房企积极争抢一二线城市土地的趋势依然将延续。

　　张大伟说，从全国楼市看，市场已经严重分化，一二线城市虽然也处于调整中，但需求基础依然庞大，从2014年4季度以来的市场看，一二线城市明显快速复苏，三四线城市天量库存积压。"一二线城市聚集了过多的资源，需求集中，而供给和存量相比需求都短缺。所以在目前的情况下，一二线城市房价易涨难跌。"

　　张大伟认为，整体市场已经出现了明显的"四不均"：需求不均衡、供应不均衡、库存不均衡、价格涨跌幅不均衡。从全国房地产市场看，很多城市的库存积压已经非常严重，局部三四线市场即使在救市的情况下，依然酝酿崩盘风险。

　　阳光100置业集团常务副总裁范小冲告诉《每日经济新闻》记者，房企此前的库存压力很大，滞销多来自于房企自身矛盾的积压，自政策力度加大后，激活了市场。库存的消化意味着房企正从中解套，但不一定会加大推盘和拿地的意愿，尤其在三四线城市。