楼市库存大幅减少土地成交火爆 一线楼市还得涨

　　"330新政"之后，楼市升温态势十分明显。不过不同城市，不同区域之间的分化则进一步加剧，一线城市和部分二线核心城市远远好于其他城市。

　　某地产研究机构日前发布的一线城市6月份市场表现报告显示，6月份，一线城市新建商品住宅成交均价再创历史新高，呈现供不应求态势;楼市量价齐涨的火热局面也传导到了土地市场，截至7月20日，一线城市供应的土地均价为16024元每平米，同比涨幅高达35%。

　　一线城市库存大幅减少

　　某地产研究机构日前发布的一线城市6月份市场表现报告显示，6月份，一线城市新建商品住宅成交均价再创历史新高，为27676元/平方米，环比增长9.1%，且成交量超出供应量73万平方米，呈现供不应求态势;二手房成交量也持续上升，成交面积为654万平方米，创历史次高点。

　　价格的上涨压力，来自于持续火爆的成交量。6月份，北上广深4个城市新建商品住宅成交面积分别为92万、125万、107万和75万平方米，同比增幅分别为76.2%、75.1%、52.3%和223.6%。从环比来看,深圳增幅最大,延续了5月份的火爆态势。

　　在成交大幅攀升的同时，库存去化速度明显加快。6月份，一线城市新建商品住宅库存量为3542万平方米，环比降低2.0%，预计未来几个月一线城市新建商品住宅库存量仍将下滑。

　　其中，深圳的存销比数值最低，为7.1个月，这也可以解释为何深圳房价领涨全国。受供求关系影响，预计后期深圳房价仍有较大压力。

　　某业内人士对《第一财经日报》分析，"330新政"后，一线城市受益最为明显，楼市反弹幅度最大，预计下半年成交量仍有上升空间，供不应求的态势之下，价格上涨的压力也比较大。

　　相比之下，三四线城市和部分二线城市的库存压力要大很多。某地产研究机构监测的35个城市新建商品住宅库存显示，烟台、北海、荆门、天津和沈阳五个城市的存销比数值偏大，此类城市房价下跌的压力也相对较大。

　　这其中，烟台的存销比数值最高，今年前6个月在35个城市中都位居第一，反映市场压力较大，风险值得警惕。而天津作为二线城市，去化速度相对慢也值得关注，虽然库存量已从2015年5月份的26.2个月下降到23.9个月，但去库存压力仍然较大。

　　土地成交火爆

　　一线城市楼市量价齐涨的火热局面也传导到了土地市场，尤其是在土地供应明显减少的情况下，土地价格节节走高。

　　中原地产市场研究部统计数据显示，截至7月20日，四大一线城市合计土地出让金只有2049.22亿，相比去年同期锐减750亿，同比跌幅高达26.7%。

　　土地出让金的减少主要是由于土地供应的减少。某机构提供的数据显示，已经公布2015年计划供地情况的三个一线城市中，北京计划供应居住用地1200公顷，同比下降27.27%;上海计划供应居住用地600公顷，同比下降20%;广州计划供应居住用地524公顷，同比下降24.21%。

　　中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》分析，包括北京、上海、广州等在内的14个城市的开发边界划定工作将于今年完成，开发边界将作为城市发展的刚性约定，不得超越界限盲目扩张。未来城市尤其是特大城市的用地规模将得到严格控制。

　　物以稀为贵，在土地供应紧缺和今年楼市快速升温的情况下，一线城市的土地价格水涨船高。以住宅土地为例，截至7月20日，一线城市供应的土地均价为16024元每平米，同比涨幅高达35%，土地供应稀缺，导致一线土地市场的争抢持续出现。

　　例如7月15日，金融街以88.15亿元拿下上海闸北区上海火车站北广场以北地块，溢价50.12%，楼板价27022元/平方米，加冕今年上海总价地王。

　　张大伟说，近期以来一线城市和部分二线城市只要有土地供应，房企就积极争抢。地王频繁出现，体现了房企对一二线市场的看多情绪。标杆房企依然热衷于到一二线避险，对三四线市场则谨慎进入。在土地供应有限，市场供不应求的情况下，未来一线城市和部分二线核心城市房价上涨的压力仍然不小。