多个市县密集推进不动产登记 实施细则将出台

　　按照国土部此前公布的"不动产统一登记"相关时间表，需在2015年内健全不动产统一登记配套制度，并力争在年底前完成省、市、县三级职能整合；2016年全面形成制度体系；最终于2017年实现信息共享，依法公开查询。

　　据经济参考报的报道，原本工作严重滞后的市、县级不动产整合工作近期开始明显改观。《经济参考报》记者从国土资源部了解到，近半个月内，先后有多个市、县就不动产登记工作密集表态。此外，不动产登记实施细则已经修订完善，将在近期颁布实施。

　　7月13日，江西省表示已经在省内建成不动产登记"县级模板"。据悉，江西省共青城市是省级不动产统一登记工作试点县(市)之一。通过试点，在共青城市不动产登记工作基础上，江西省建成了"可全面承担各类不动产登记业务，比较标准、较为规范的不动产统一登记模式"。

　　不仅仅是江西省，7月7日，四川省泸州市宣布已经完成市县不动产登记职责和机构整合。作为全国不动产统一登记示范建设单位，泸州市针对不动产统一登记职责和机构的整合工作推进积极。目前，泸州市所属4县3区已全部完成了不动产登记职责整合和机构设置，成为全省第一个全部完成市县不动产登记职责整合和机构设置的地级市。

　　事实上，市、县级不动产统一登记整合一度是制度推进的瓶颈。记者从国土资源部了解到，《不动产登记暂行条例》正式实施以来，市、县两级登记工作一直严重滞后。国土资源部党组成员、副部长王广华此前曾经表示，国家层面不动产登记职责和机构建设基本完成，但市县一级的职责和机构整合工作普遍没有启动。"不动产登记工作关键在地方，特别是具体承担不动产登记工作的市、县一级"。

　　"《不动产登记暂行条例》实施后，如果不动产登记的职责和机构没有整合到位，不能按照条例的规定实施不动产统一登记，就可能面临行政违法的尴尬局面"。对此，王广华说，从全国来看，市、县级不动产登记职责和机构整合工作严重滞后，已成为当前制约不动产统一登记工作推进、制约《不动产登记暂行条例》实施的最大难题和障碍。

　　国土部3月底公布的统计数据显示，全国300多个地市州盟、2800多个县市区旗中，只有50个地市、101个县完成了不动产登记职责整合，占比分别不到16%和4%。这意味着当时八成以上的市、县级不动产整合工作尚未完成。而且，即使已经完成职责整合的市、县，大多数也尚未将相应的登记机构进行整合，具体从事登记的工作人员尚未整合到位。

　　一位地方国土部门人士表示，不动产登记原本多头管理，类别繁杂，基层的工作尤为混乱。职能统一之后，地方的各部门之间观念相对滞后，房管、林业、土地各部门相互交接需要过渡期，所以整合工作一直进展不大。

　　事实上，国土部、中央编办曾联合下发相关指导意见，多次督促各地加快推进不动产登记职责和机构整合工作，以确保在年内完成。但是进展甚微。

　　不过，这一局面在7月份开始有所改观。记者了解到，6月底，国土部要求地方省、市、县"以年底前完成各级职责机构整合为目标，细化任务，倒排时间，落实责任并迎接国务院和国家土地督察机构的专项督查"。同时，国土部派出八大督导组负责督导不动产统一登记职能整合的工作进展。《不动产登记暂行条例》地方版的实施细则，在完成公开征求意见阶段后，目前已经修改完善且通过审批，将择期颁布实施。

　　7月份以来，除了上述的江西省和四川省泸州市，还有多个市、县开始就区域内不动产登记工作密集发声。7月13日，重庆市表示当地不动产统一登记工作正在层层推进。截至6月1日，有11个区县完成了不动产登记职责整合，占全市区县的37%。7月15日，江西吉安市表示已经出台《市本级不动产统一登记工作实施方案》，年内将完成房屋、土地、林地等不动产登记职责整合、机构组建、资料移交、窗口设立和流程再造等工作。7月17日，四川眉山市出台不动产登记职责整合和机构设置文件。决定将市级有关部门分别承担的土地登记、房屋登记、林地登记的职责整合，统一交由市国土资源局牵头承担。

　　按照国土部此前公布的"不动产统一登记"相关时间表，需在2015年内健全不动产统一登记配套制度，并力争在年底前完成省、市、县三级职能整合；2016年全面形成制度体系；最终于2017年实现信息共享，依法公开查询。

　　详解不动产融资租赁案例

　　据21世纪经济的报道，自去年以来，广州出台了融资租赁系列政策，广州融资租赁产业联盟常务副理事长兼秘书长罗军表示，广州南沙若能率先制定法律标准，明确融资租赁不动产规则，确定融资租赁不动产合法性，将有望启动万亿元级别的不动产融资租赁市场。

　　"不动产利益丰厚，大家都希望分一杯羹，融资租赁也不例外，无论国内国外，大家都在探索不动产融资租赁业务的模式和方向。"在深圳融资租赁沙龙上，一位不愿具名的融资租赁公司总经理详解了不动产融资租赁操作及风险控制案例。

　　广州融资租赁产业联盟常务副理事长兼秘书长罗军表示，若广州南沙能率先制定法律标准，明确融资租赁不动产规则，确定融资租赁不动产合法性，将有望启动万亿级别的不动产融资租赁市场。

　　不动产能否作为售后回租的标的？尽管法无禁止，这一业务依然存在诸多风险和操作难题。

　　据从事不动产融资租赁业务的前述总经理介绍，不动产租赁物主要包括两大类型，即预售新房和二手房。"我们只涉及预售房产业务。"该总经理称。他表示，从融资租赁法律和税务风险评估角度看，没有房产证的预售房，更适合开展融资租赁业务。

　　2014年初，其公司为云南某知名房地产开发公司提供融资，租赁标的物为昆明某大型商住区配套独立商业房产1.86万平米，以及1000多个地下停车位。该大型物业分三期开发，第一期商住部分已销售95%，预售登记价值合计4.53亿元。

　　该融资租赁公司与该房地产的交易总额为4.53亿元。值得注意的是，实际合同约定融资金额为1.53亿元，期限5年，一次性收取1%手续费。同时，合同特别条款中，将余下3亿元设定为回购保证金。

　　对于保证金额高于融资额的设定，上述总经理解释称，这是出于法律风险控制的考虑。

　　"这里有合同风险，一般的履约保证金，如果出现违约，就是从保证金里抵扣。我们对合同进行了强制公证，将租赁标的物登记在中登网和商务部租赁信息网，如果违约了我们就处置房产。"

　　深圳一融资租赁人士表示，"3亿元的回购保证金结构，以往不常见，经济下行情况下，这种设计可降低租赁公司风险。"

　　在前述总经理看来，不动产租赁业务最大的风险是价值风险。"至于是否办房产证，租赁标的物"一女二嫁"等，可能性都不大。"他指出，这类业务风险控制的核心不外乎两大方面，一是合理评估租赁物的价值，包括现值、地缘价值和市场价值，二是充足的现金流，保证资金安全返还。

　　实际操作中，不动产融资租赁还面临多重税务的成本控制难题。

　　"要规避的税务风险，首先是让当地的房管部门，认可这项行为是融资行为，不是真实的卖房行为，"上述总经理称，"不动产一个项目几个亿十几个亿，一旦交易过程纳入纳税范畴，这个业务就没有做下去的必要了。"

　　按照相关规定，卖房需要缴纳增值税、交易税等。众多税务压力中，最令他头疼的是契税。

　　他指出，不动产融资租赁业务最核心的环节，是必须取得不动产的凭证，即房产证。根据国家税务局2010年发布的《关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》(即13号文)，办理房产变更手续的必要条件之一是缴纳契税。

　　由于涉及登记问题，以不动产进行租赁往往需要收取两次契税。据该总经理介绍，目前契税税率为3%至5%，各地区有所不同。

　　他认为，这个税种对融资租赁企业有很大不合理性。"我们在不动产生命周期中仅仅是短暂的插曲，却要支付整个周期的办证费用。"

　　据悉，为回避契税压力，融资租赁公司与承租人签订融资租赁合同后，往往再签订三方合同，将此不动产的抵押物抵押给银行等金融机构。"目前很多操作案例，基本都是这个模式。"上述总经理表示。而这一做法被认为具有一定的法律纠纷风险。

　　万亿市场法律空白待补

　　至今，《融资租赁法》迟迟未出台，业内对融资租赁中租赁物的界定尚未统一，不动产融资租赁也处于法律模糊地带。

　　今年7月初，福能租赁登陆新三板，成为第二家登陆新三板的融资租赁企业。值得注意的是，该公司所从事的不动产融资租赁业务，在上市过程被认为有法律瑕疵。

　　为消除该上市障碍，福能租赁于今年6月声明，决定在目前政策环境下，不再开展此类业务。

　　据业内人士介绍，2012年，曾有一篇《内资融资租赁企业管理办法》(征求意见稿)在行业内流传，但该办法最终并未面世。

　　而《外商投资租赁业管理办法》自2005年沿用至今。今年3月份，商务部下发"关于就《外商投资租赁业管理办法》的补充规定公开征求意见的通知"，将"工业厂房、仓储用房、商用地产、附着于不动产的其他设备(如电梯、空调系统等)等其他用于生产经营的资产"纳入租赁物范围。不过，这一管理办法同样未正式出台。

　　此前，包括民生金融租赁在内的多家金融租赁公司，都开展了不动产的金融租赁。银监会窗口指导叫停银行系金融租赁公司这项业务后，新增不动产租赁业务走向停滞。

　　据前述不动产融资租赁公司总经理介绍："2004年上海完成国内第一单物业融资租赁，到现在为止，金融类融资租赁企业大约有十几单不动产融资租赁的典型案例，总的来说，不动产融资租赁大概有70-80宗，在整个融资租赁行业中比例不高。"

　　广东金唐律师事务所律师石柱华指出，目前监管思路在变，关键是把控好风险。

　　自去年以来，广州出台了融资租赁系列政策，广州融资租赁产业联盟常务副理事长兼秘书长罗军表示，广州南沙若能率先制定法律标准，明确融资租赁不动产规则，确定融资租赁不动产合法性，将有望启动万亿元级别的不动产融资租赁市场。

　　中国租赁联盟等组织最新发布的《中国融资租赁业发展报告》显示，截至2015年6月底，全国融资租赁合同余额约为3.7万亿，比上年底增长14.2%。中国租赁联盟召集人、蓝皮书主编杨海田预计，2016年上半年以前，全国融资租赁业务总量可达到5万亿元。

　　不动产登记和房地产市场调整无直接关系

　　另据21世纪经济的报道，不动产登记与是否开征房产税没有直接关联。不动产统一登记不以征收房产税为目的，且并非是房产税开征的必要条件。

　　房产税属于地方税种，目前来看，现有房屋登记数据已能够满足征税要求。当然，不同的房产税征收制度设计思路和方案，需要不同的登记数据支撑，不动产统一登记可能会因采用不同的税制而对市场产生影响。

　　自不动产登记出台以来，不动产登记与房地产市场的关系被高度关注。

　　国土部不动产登记中心副主任佟绍伟认为，不动产登记与房地产市场并无直接关系，而是后此关系。

　　所谓后此关系即指因为一件事发生在另一件事情的前面，造成人们误认为前者是后者的原因。

　　"房地产市场的波动主要受供求关系，金融政策等不同因素的影响，不动产统一登记可能会一定程度上影响房地产市场的预期，但其本身是行政管理行为，短期来看对市场的影响并不明显。"佟绍伟如是介绍。

　　2014年底，经过中央编办批复，中国土地矿产法律事务中心(国土资源部土地争议调处事务中心)更名为国土资源部不动产登记中心(国土资源部法律事务中心)，主要承担不动产登记相关政策、业务、技术等方面支撑工作和国土资源法律事务工作。

　　为了贯彻实施《不动产登记暂行条例》，国土部于2015年3月选取了徐州等15个地方作为不动产统一登记窗口建设的联系点，该15个联系点亦被市场人士解读为不动产登记的首批市场。

　　据佟绍伟介绍，国土部不动产登记中心也对窗口联系点的市场运行情况进行跟踪分析，情况亦表明不动产统一登记对房地产市场影响并不明显。

　　不动产登记与房地产市场调整无直接关系

　　《21世纪》：不动产登记的推进和此波房地产市场的调整恰逢同一时间点，也因此，有分析称，不动产登记是引发房地产市场波动的原因之一，你是否认可？

　　佟绍伟：我国经济进入新常态，最基本特征是经济增速换挡回落，从过去10%左右的高速增长转为7%~8%的中高速增长。而作为经济的一个重要组成部分，我国房地产市场也将进入中高速增长的新常态。

　　这其中受很多因素的影响，比如房价的持续上涨制约了居民购买力，持续的供应导致库存高企等。这一波房地产的调整最主要的特征是自发性调整。

　　不过，新型城镇化也在深入推进，房地产市场发展的空间仍在，"白银10年"可期。

　　不动产登记的推进和房地产市场调整恰逢同一个时间点，但并非互为因果，而是后此关系。所谓后此关系即指因为一件事发生在另一件事情的前面，造成人们误认为前者是后者的原因。

　　《21世纪》：有观点认为，不动产登记可以力促二手房入市，倒逼投资投机性需求，你怎么看？不动产登记将对楼市带来什么影响？

　　佟绍伟：的确，不动产统一登记的推进并非对房地产毫无作用，不动产登记制度是一项摸清家底、保护公有和私有财产、保护产权之间合法交易的制度。有利于住房信息联网，完善房地产税费体系，推进房地产长效调控机制的建设。

　　完善的不动产登记所登记的数据也可以为房地产市场变化与供求波动及监管提供数据支撑、完善不动产的基础数据，为房地产调控提供支撑。

　　此外，不动产登记也为建立城乡统一的建设用地市场、改革完善宅基地管理制度，为城镇化和户籍制度改革扫清制度障碍。

　　房地产市场是一个不完全竞争的市场，政府适度的参与调控是不可或缺的，但政府又不能直接干预而只能采用间接手段，从房地产业发展历程来看，政府可采取的宏观调控措施无外乎行政手段、经济手段、金融手段、税收调节，而所有这些手段或措施只能是暂时的或者说在一定期限内发挥作用，长期趋势必然与其它市场一样由供需关系来决定。不动产登记的推进可以促进决策者制定更科学、有效的长效机制，促进房地产市场持续健康发展。

　　《21世纪》：不动产登记也被寄予是征收房产税的厚望，不动产登记与房产税的开征是何关系？

　　佟绍伟：不动产登记与是否开征房产税没有直接关联。不动产统一登记不以征收房产税为目的，且并非是房产税开征的必要条件。

　　按照《立法法》，房产税的征收须遵循税收法定原则，即税种的设立、税率的确定和税收征收管理等税收基本制度都须由法律规定。无论是否实施不动产统一登记，房产税的设立都需要按照科学立法、民主立法和开门立法的要求，广泛征求各方意见，充分考虑征收目的、技术条件、实际用途以及与相关税费的衔接问题，也必须严格履行法定程序。如果开征房产税的时机已经成熟，即使在分散登记模式下，房产税的立法程序也完全可以随时启动。

　　房产税属于地方税种，目前来看，现有房屋登记数据已能够满足征税要求。当然，不同的房产税征收制度设计思路和方案，需要不同的登记数据支撑，不动产统一登记可能会因采用不同的税制而对市场产生影响。