房地产税进入立法程序 是设置封顶还是＂劫富济贫＂

　　近日，房地产税法被补充进本届人大五年立法规划，现在人们开始关注房地产税应该如何征收？像所有市场一样，房地产市场也存在规模效应。从世界范围看，对房地产保有环节征税是一个通行做法，一些发达国家的房地产税收制度已发展得相当成熟。它们是如何征收房地产税的？征收房地产税对房价又会产生怎样的影响？

　　新加坡：引入年值"劫富济贫"

　　以低税率闻名的新加坡，其税制设计相当完善。很多在中国仍有争议的税目，新加坡很早就有了明确的法律规定，房地产税就是如此。在新加坡，房地产税是政府财政收入的一个重要来源，但与其说它给民众增加了经济负担，不如说它是"劫富济贫"的工具。

　　新加坡房产税的计算基础是房屋的年值。所谓年值，是业主出租一个房间(不是一整套)一年所获得的租金收入，再减去物业管理等开销所得的纯利润。年值由税务局每年根据各地的平均租金回报率计算，通常会低于租房的利润。

　　
新加坡政府对于年值超过8000新元(1新元约合4.5元人民币)的自住房征收4%-16%不等的房产税，非自住房屋税率则没有起征点，从10%至20%不等。如果自住房年值低于8000新元，无需缴纳房产税;如果不是自住用房，就必须每年缴纳最高800新元的房产税。这一政策体现出政府对小户型和低收入家庭的关怀。

　　随着房产年值提高，所要缴纳的税款也水涨船高。以一个年值3万新元的房屋为例，如果是自住用房，每年的房产税为房屋年值(30000—8000)×4%，即880新元;如果出租，则为30000×10%，即3000新元。这一差额会随着年值的增加而拉大，如果房屋的年值达到10万，自住的业主需要缴纳9200新元的房产税，而非自住的业主则要承担2万新元的税款。除此之外，自住用房的购房者每年会得到各种名目的优惠和抵扣，最终需要缴纳的数目几乎可以忽略不计，而非自住用房则必须全额缴付。

　　这一税制的设计，与政府组屋的政策相互作用，让寸土寸金的新加坡没有出现恶意炒房的现象。在新加坡，9成居民生活在组屋里，组屋由政府统一规划，按照居民承受力而非市场价格定价，其标准是新加坡中低收入家庭4至5年的收入之和，或者20年至30年可用于住房消费的公积金之和——能够购买一套组屋。对于海外人士来说，他们唯一的选择是购买价格高昂的公寓，其房价不仅是组屋的几倍，更需要交付不菲的物业费等费用。

　　总的来讲，新加坡约80%的收入税是由顶层20%的高收入群体缴纳的，这一比例同样反映在房产上。政府把从富人身上征的税，拿来补贴组屋购买者，实现国民财富的重新分配。

　　2011年和2013年，新加坡曾两次对房地产税进行改革，其基本思想仍是进一步倾向弱势群体，让高端住宅业主尤其是房产投资客缴更多税。对于这一制度，记者在新加坡很少听到抱怨声。基本上能买公寓的，大多不差那点钱，而买组屋的中低收入者在各种补贴下，实际税负几乎为零。

　　美国：给房产税"封顶"

　　"美国房产税的最大特点是每年都要交，而且贵。"谢女士去年带孩子到美国读高中，看上纽约长岛的一套学区房。这套独栋别墅地上、地下共3层，全部精装修。后院里葡萄架旁还搭建了木质露台。"当时房东要价160万美元，可每年的房产税就2万美元"，谢女士说，"4年后，孩子上大学我就回国了，房子留下，每年掏这么多税，不划算。"因此，她改为租房，每月付该房东5000美元。

　　"在美国买房不是一劳永逸的，要付一辈子的‘房款’。"家住休斯敦的何先生2007年购买了一套住房，当时不到30万美元，每年房产税就1万美元左右，"这相当于每30年重买一次自己的房子。"

　　在美国，只要拥有房子，就要缴房地产税。美国房产税率一般在1%—3%之间，不同州、县、市和学区，房产税的税率不一样。纽约州的房地产税在美国各州中排在前列。统计显示，2013年纽约州威斯敏斯特县的房地产税中位数为13842美元，居全美第一。而密西西比州的蒂尼卡县仅为216美元。税赋过重，引来很多人抱怨，有人甚至因此选择搬离纽约州。

　　2011年，纽约州州长安德鲁·科莫上台后，将控制房地产税增长作为优先任务，"房产税上限"(政府采取措施对税收增幅实施限制政策，涨幅最高须维持在2%左右)政策是其推行的诸多减税措施之一。科莫曾表示："倘若纽约成为全国的税都，长远来说是没有前途的。"他的房产税封顶政策引起学校和地方官员不满，但得到居民广泛支持。

　　与纽约州面临相似处境的还有康涅狄格州和新泽西州，特别是新泽西，其房地产税甚至高过纽约。新泽西州蒙莫斯大学去年秋季发布的一份调查报告显示，该州超过一半居民想在某个时刻离开新泽西，最主要的原因就是房地产税过高。该州也实施了房产税封顶政策。

　　为什么房地产税这么高？美国《时代》周刊列举了8个原因，第一项是税赋高的社区学校好。这在纽约州威斯敏斯特县、弗吉尼亚州的费尔法克斯县都表现明显。在威斯敏斯特县，当地投入到学校的资金超过10亿美元，这个账单的主要付款来源就是房地产税。

　　事实上，房产税高的原因就在于它是地方财政收入的主要来源，在新泽西州，房地产税贡献48%的财政收入，而美国全国平均水平是33.1%。一般来说，县税、城市税和学区税三者间的比例为1∶1∶5。学区收到的房产税越多，学校越有钱;学校越好，房产的增值也越大，政府财税收入越多。

　　"有些人为了孩子的教育，不管税率高低，首选学区房"，美国德汇律师事务所出庭业务部高级顾问律师尚·撷福说，"有些人退休后，就搬到房产税率低的地方安家。"

　　专家：照搬国外经验是大忌

　　财政部财政科学研究所原所长贾康说，全球主要的经济体中，中国基本上是唯一一个还未实行房地产税的国家，中国各界正在讨论的改革，就是要像其他国家那样，在消费性住房的保有环节，从无到有，形成税制。

　　贾康说，包括美英在内的发达经济体和发展中国家，绝大多数都在不动产保有环节征税。这个税在美国被称为财产税或不动产税，在英国被称为市政税。他认为，中国制定房地产税法，要通盘考虑国际经验里的基本逻辑，也要从中国国情出发进行个性化设计。

　　"拿别人的经验肯定不行，一定要做个性化处理，具体怎么处理，这就是目前争议之处。"贾康称，房地产税再不实施已经跟不上中国经济转轨的需要。

　　业内人士分析称，房地产税在国外由来已久，但中国迟迟未征收，主要跟中国国情有关。"中国的房地产市场是在1998年房改之后才开始的，是一个很年轻的市场，房地产税对中国来讲是一个新税种。" 地方政府依赖卖地的财政收入模式不能持续，房地产税作为地方长期稳定的收入来源是一个可行方案。但中国房市与国外相比，不同之处远多于相同之处，因此，税制设计照搬国外经验是行不通的也就是说，只有供需两旺，市场发达，房地产的单位成本和价格才可能降低，普通人买房才会变得容易。当市场萎缩，房产成为稀缺品，有钱人还是更有竞争力。那时购买首套房也会变得非常困难，更不要说购买二套房改善居住条件。

　　对房价的影响

　　一些人主张征收房产税，说是为了调节贫富差距。但这样，单从后果看，只能使房产作为贫富差别的标志更明显。如前所说，当房产成为奢侈品，富人会比穷人有优势。我们很少听说，苹果手机会作为富有的标志。原因在于智能手机广泛普及，普通人也能买得起苹果手机，发达的市场使高端手机失去了甄别贫富的功能。征收房产税不仅帮不到穷人，反而会害了穷人。房产和手机不一样，多购置的投资者通常会把房子租出去，在租房市场服务穷人。一旦房产真正变成"自住消费"，租房市场的价格就会高到吓人，受害的还是穷人。这也是为什么一"限购"，房租就要大涨的原因。

　　开征房产税如果是为了增加财政收入，无疑会起到很大成果。毕竟，房产是一座还未深入开发的富矿，这里蓄积了大量普通中国人的财富。中国的房子只有70年产权，开发商向政府拿地要交一大笔土地出让金，长期被看成是"一次性买断"的高价。房价总体偏高，哪怕每年1%税率，也会是一笔不少的钱。这笔钱无法从房子抽出，只能从日常收入扣除。如此这样，房产税的政策效果有待进一步评估。