楼市“限外令”松绑 专家：营造公平的外商投资环境

　　央广网北京8月28日消息据经济之声《央广财经评论》报道，住建部、商务部、发改委等六部门联合发文，明确要放宽房地产市场外资准入门槛。这次出台的意见提出，外商投资房地产企业在办理境内贷款、境外贷款、外汇借款结汇时，不再需要全部缴付注册资本金，只要是符合资格的境外机构以及在中国境内工作、学习的境外个人就可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。

　　如何解读最新出台的外资准入房地产新政？商务部研究院副院长邢厚媛和资深房地产专家韩世同对此进行了分析与解读。

　　经济之声：新政对于外商投资房地产的资本注册条件进行了修改。这样做的目的是什么？

　　邢厚媛：我认为首先有利于降低它的融资成本和经营管理成本。第二，允许境外机构代表处购置非办公用房，并且放宽个人的购房限制为这些人员在境内的工作生活提供了便利。因为有一部分人是在两个城市工作，以前只允许他买一套住房，现在放宽了限制，这对于这两类机构和企业来说都是非常利好的消息。

　　经济之声：国家统计局数据显示，1月份至7月份全国房地产开发企业到位资金利用外资185亿元，同比下降24.5%。有观点认为，这一政策的出台是为了增加外资投入，防止资本外逃。怎么看待这种观点？

　　邢厚媛：从近期来看，一线城市的房地产市场的确存在着下行压力，或者不稳定因素，此前那种暴利或节节高升的态势已经结束，因此，这种新政的出台对于稳定房地产市场，尤其是二、三线城市的市场有一定的积极作用。从长期来看，我认为还是应该营造一个公平，没有歧视的外商投资环境，使得境外人士能够在中国市场享有国民待遇。

　　经济之声：目前国内的房地产市场对于外资的吸引力大不大？

　　邢厚媛：我认为还是有吸引力的，我认为前一阶段房地产市场连续多年的高升高涨主要还是因为求大于供，很多人有这种改善住房的条件，有这样的需求，特别是城镇化的发展使得一些从农村进城的人有了更大的需求，因此房地产进入了一个暴利时代。但是目前我认为这种需求是依然存在的，只是因为在供给量相应增加之后，利润率相对降低了。因此，总体而言，我认为中国的地产市场，特别是二三线城市的市场还是有吸引力的，所以外资在中国房地产市场进行投资依然可以获得比较好的回报。

　　经济之声：这次六部委下发的房地产外资准入新政中提出，符合资格的境外机构和个人，都可以在国内买房。这里所说的"符合资格"要满足哪些条件？

　　韩世同：过去规定需要在中国工作一年以上，现在已经取消了这个年限的制约和限制，但实际上它还是要求在受限购的城市中，跟当地的居民享受同样的环境和条件。也就是说，外籍的购房可能更多的集中在商业性的房产上，例如写字楼等，非住宅这一类的产品会相对宽松一些。

　　经济之声：但是之前，对于境外个人买房的限制是比较多的，比如只能购买一套，而且在中国居住要满1年以上等等，现在哪些条件放宽了？出于怎样的考虑？

　　韩世同：一方面是大势所趋，因为毕竟国内限购的二三线城市已经全部放开，只剩下一线城市。在限外这方面，总理在两会期间也曾经说过，欢迎外国人买房，但实际上我们还是有比较严格的限制，此次的放开也是顺理成章。此外，外资也出现了一定的下降。

　　经济之声：这一政策会对房地产市场带来多大的影响？这是否会推助楼市在下半年企稳回升呢？

　　韩世同：我认为影响应该不是太大，但是可能会在预期的层面造成影响，因为外资的占比其实非常小，所以它的增长或变化对市场带来的影响不会太大。在购房方面，一线城市还是主要的购买区域，所以它的放开不会带来太大影响。此外，以前外资愿意进入大陆，是因为人民币以及房屋在升值，但是目前这两个条件都发生了转变，所以现在的这个条件放宽了之后，它不会带来很大的影响，但是它对想进入大陆投资购房的外籍人士或者企业带来了一个方便。

　　经济之声：您对楼市的走势有一个什么样的判断？

　　韩世同：我认为多次的双降对楼市是绝对的利好，但是也要观察未来股市对整个经济环境的影响会不会太大。如果封闭来看，目前的楼市肯定是已经企稳，甚至是趋涨的，因为后面还有金九银十，但是如果受到整体经济的影响，楼市可能也很难独善其身，我认为影响是难以避免的。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，新政策从条文看，部分放宽了限外政策，从政策角度看，虽然实际影响有限，但对于市场的购房者信心有所影响。另外，对于一二线城市来说，特别是中高端物业将有直接的利好影响。

　　某业内人士认为，新政是对此前限外令的一个反思和纠偏。由于此前外资进入后使得部分城市房价出现大的反弹，进而最后政策把此类资金归咎为楼市不稳定的因素，进而在限购政策出台的时候，也排挤了此类购房需求。此外，国家此次政策出台，也有提振经济、防范资本外逃的考虑。