世茂“试水”购房尾款证券化 规模化推广仍需考虑“回款风险”

人民网北京11月19日电（徐倩）继推出全国首单物业费资产证券化项目之后，世茂房地产（简称“世茂”）于近日又推出国内市场上首单购房尾款资产证券化项目。

据了解，10月30日，世茂联合汇添富资本管理有限公司、金杜律师事务所共同推出“汇添富资本-世茂购房尾款资产支持专项管理计划”获上海证券交易所无异议函，并于11月13日完成发行。

对于我国首单物业费资产证券化项目的推出，易居(中国)控股有限公司执行总裁、克而瑞信息集团董事长丁祖昱认为“世茂的这次尾款证券化更可能引起房地产金融的一场革命”：“对于房企来讲，现金流是生命线，而且尾款所占据的比例巨大，今天如果能够有一款证券化产品把尾款全部变现的话，将大大改善房地产企业的现金流。”

丁祖昱称：“今天前7强房企的销售规模在千亿以上，前10强能达到600亿以上，以10%尾款来讲也是60-100亿的规模，即便是50强房企也有10多亿的规模，由此可见尾款的证券化完全能做成上千亿的市场。”

事实上，在本次的试水中，世茂也只是将小比例的销售尾款进行打包，以厦门湖滨项目为例，进入此次计划基础资产的规模仅为1.49亿元，仅占整个项目销售回款的1.48%，以保证产品安全可控。

从整体产品设计而言，世茂也先是把旗下位于一、二线城市的项目公司对其购房者的购房尾款应收账款作为基础资产，而对于是否将来会将旗下更多乃至全部项目的购房尾款进行证券化，世茂并未给出记者明确的答复。

虽然证券化能让不动产“飞起来“，但是也要注意房地产资产证券化背后的风险。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为：“从资金回笼的角度看，尾款证券化的功效没有想象的大，未来是否能引起仿效，其实也有不确定性。”

尾款证券化产品从本质上来讲是将房屋销售款的回笼压力转移到投资者身上，严跃进认为：“从严格意义上来讲，证券化产品应该是有一笔相对持续、周期较长的资金流。而销售尾款实际上是一种确定性的、应收未收的账款。此类创新模式下，实际上是把一些账款的回笼工作转移到了投资者身上，而投资者对于此类账款回笼的效率是会有疑虑的。”

“毕竟房屋销售款的回笼更难，而类似按揭贷款、物业费的催缴是相对容易的。这使得基于此类要素而形成的证券化产品也有不同的吸引力。”严跃进补充称。

对于以后大规模推广，丁祖昱也表示：“如果该产品全面展开，对部分中小房企而言就可能有风险上的担心。所以，未来的房地产金融的参与者肯定是规模房企。”