暗恋“桃花源” 富力、阳光城入主深圳旧改的梦想与现实

　　深圳房价涨幅冠居全国，吸引各方开发商前来掘金。继恒大、碧桂园、远洋等企业后，深圳正在出现一批新的参与者——富力地产、阳光城。

　　近日，富力地产董事长李思廉在出席活动时透露，公司可能会以收购企业、项目的方式进入深圳，目前已经有三四个项目在谈，包括总占地面积数十万平方米的旧城改造项目。

　　无独有偶，阳光城集团董事局主席林腾蛟同一场合也对外宣布，公司今年在收购兼并这一块做了大量工作，包括深圳的三个项目在内。年内累计有1000亿元货值储备，有一半是通过收购兼并得来。

　　对此，有消息来源向观点地产新媒体透露，富力地产、阳光城此前对深圳关内外优质的旧改项目有过研究，目前仍没有完全落实。但实际上，出于对深圳旧改难以推进的忌惮，这些外来开发商更希望拿到“专项规划已经获批”的旧改项目，以实现快速开发并回笼资金。

　　而在众多开发商掘金深圳旧改的背后，仍隐藏着诸多风险与利润的博弈。截至2013年底，深圳城市更新项目实施率仅为约19%。市场普遍认为，深圳现行的城市更新政策，使得项目长期处于“拆不动、赔不起、玩不转”的困境中。

　　“未有项目正式落地”

　　据观点地产新媒体了解，李思廉在接受媒体访问时公开称，富力地产正在国内一些主要城市就土地进行谈判，包括深圳在内。在一线城市中，深圳的旧城改造是走在最前面的。深圳政府允许“生地熟拍”，这种政策非常有利于开发商参与。

　　李思廉透露，富力地产一直在图谋进入深圳市场，目前有三四个项目在谈，有一些是中小开发商已经运作比较成熟的项目。另外，在谈的还包括旧城改造项目，占地面积达数十万平方米。

　　据其预计，富力地产会在2016年推出第一个深圳核心地段的项目。

　　而阳光城集团董事局主席林腾蛟对于深圳的项目则甚少描述。他仅表示，阳光城已收购兼并深圳的三个项目，公司在一线城市积极部署，如果亏本是不会出手的。

　　尽管富力地产、阳光城均未披露所洽谈或收购项目的相关信息，但来自市场的消息正在逐渐填补其间的信息真空。有不愿具名的消息人士对观点地产新媒体透露，目前上述两家房企主要在考察市场，基本还没有项目正式落地。

　　“深圳关内外的项目都有在看，（两家开发商）对于优质的项目也有进行相应研究。”消息人士确认，富力地产有三四个项目在洽谈阶段，其中包括旧城改造项目，还有一些中小房企打算转让的地块。

　　不过，消息人士续称，富力地产、阳光城等外来开发商刚进入深圳市场，因此打算找开发周期短的项目，要求地块相对“干净”。在旧改项目方面，更倾向于洽谈已获得专项规划审批的项目。

　　“如果收购处于旧改前期的项目，开展时间相当长，外来开发商很难承担成本，所以他们希望收购过规的项目。这些项目可以减少包括审批公示、拆迁谈判等方面的投入，风险是可控的。”

　　除此以外，另有消息源还向观点地产新媒体表示，目前富力地产已经基本确定获得位于罗湖区的某旧改项目，至于项目用途、体量等信息则暂不方便告知。

　　楼市与旧改的现实

　　2015年以来，深圳楼市呈现“高房价、去化快”等特点，在全国楼市分化严重的情况下，这座城市俨然成为众多开发商心目中的“桃花源”。

　　据国家统计局统计，10月份70大中城市中，与去年同期相比下降的城市有54个，上涨的城市有16个。其中涨幅最高的是深圳，高达39.9%。

　　世联行也在报告中指，截至2015年11月1日，深圳全市一手房可售面积为372.89万平方米，可售套数3.42万套；若按近8周深圳全市新房周平均1061套的销售速度，目前的新房可售量消化时间仅为32.2周。

　　深圳沸腾的楼市举国关注，在富力地产、阳光城之前，包括恒大、碧桂园、远洋等开发商均陆续进入这个市场寻求发展机会。

　　就连花样年董事局主席潘军此前也公开表示，公司准备第四季度在深圳买两块地，预计大约30亿元。“在深圳一年干一个项目，比在其他地方干20个项目强。”

　　与此相对应的是，统计数据显示，深圳未来需要进行城市更新的总用地面积约为240平方公里，占深圳陆地总面积12.3%；而目前深圳未利用地仅4360公顷，仅占全市陆地总面积2.23%。这也意味着，深圳土地供应极其有限，开发商若想参与这座城市的项目开发，就必须通过旧改这条路。

　　一般而言，旧改的基本流程包括立项，审批、公示，确定开发商以及拿地四大环节。其中，立项需由镇政府申请，经过区旧改办审批，并由区政府批复；审批、公示则需确定改造预案，并需经90%以上业主同意。

　　深圳业内人士林晓华在接受观点地产新媒体采访时表示，对于打算从事旧改的开发商而言，其可以在立项之前收购相关的项目公司，从而成为项目开发的实施主体。“村民或业主先投票或签约主体申报计划，一旦通过，就可以转让项目公司。”

　　“现在产权方（即村民或业主方）往往不亲自投资申报，而是坐等卖高价，让开发商代劳。”林晓华表示，一般而言，开发商收购旧改项目指的就是通过收购提前敲定申报主体。

　　而第一太平戴维斯投资董事吴睿接受采访时指，深圳在旧改的推进方面仍比较缓慢。究其原因，首先在于旧改审批流程的复杂性，大概需要45个部门、盖近200个章才能完成；其次，开发商需获得100%拆迁户的同意才能确定实施主体，但因利益博弈严重，旧改周期被无限期拉长。

　　“一般而言，收购旧改项目公司只相当于获得深圳入场券，后续审批、拆迁等环节需自行承担风险。”吴睿表示，相比之下，富力地产、阳光城等刚进入深圳的外来开发商希望收购专项规划获批的项目，也是出于降低风险的考虑。

　　“收购项目公司不意味着一定能成为最终实施主体，如果政府否决或村民投诉，开发商也有可能退出。”

　　吴睿续称，目前符合富力地产、阳光城等开发商要求的旧改项目相当稀缺，且价格不菲。“一般而言，过规的项目价格已经接近招拍挂了。”

　　据了解，目前参与深圳旧改项目的开发商大致有30多家，其中，诸如恒大地产9月份被曝出在深圳拥有的15个旧改储备项目中，也仅有小部分获得专项规划通过。

　　上述人士指，未来十年内，开发商在深圳获取项目仍将以旧改为主，这意味着获取旧改项目仍将以立项前介入的方式为主。因此，做旧改除了要有资金，还要熟悉当地政策、业主、文化等内容，这对外地开发商提出了一定挑战。