金融街价格贴地飞行 盘点外来房企广州阵痛时代

　　过去两年杀入广州的外来房企们，开始迎来了市场的检验期。

　　11月21日，金融街在广州的第三个项目金融街融穗御府对外开放营销中心及样板房。以首个广州项目金融澜湾为起点，短短四个月来金融街在广州已有三个项目密集入市。

　　据项目销售人员介绍，金融街融穗御府现阶段已启动认筹，预计首推产品为83-93平方米高层住宅及部分低层住宅。

　　尽管尚未确定具体价格，但首次进入萝岗区域的金融街，似乎已经打算使用低开策略打开市场。金融街融穗御府销售人员表示，项目价格可以参考周边，“而且首次开盘肯定比周边更具竞争力”。

　　在周边13500元/平方米的价格之下，拿地楼面价6500元/平方米的金融街融穗御府摆出了谦逊的姿态。“贴地飞行”的价格策略，再次将市场目光转向广州新贵们的开荒难题。

　　金融街“贴地飞行”

　　位于广州萝岗长岭居板块的金融街融穗御府，特点为低密度山景社区，容积率仅为2.0，项目占地面积4.4万平方米，总建筑面积8.8万平方米。

　　资料显示，金融街融穗御府由52套联排低层住宅和5栋30层高层住宅组成。首次开放的样板房包括143平方米和148平方米的低层住宅，以及83平方米、92平方米及93平方米的三房高层住宅。

　　据项目销售人员介绍，金融街融穗御府预计首推产品为1栋30层高层住宅及部分低层住宅，“项目价格可以参考周边，而且首次开盘肯定比周边更具竞争力”。

　　可以参考的是，与金融街融穗御府相邻的保利越秀岭南林语，当前精装售价约13500元/平方米，毛坯售价约12000元/平方米。

　　对于拿地楼面价已达6500元/平方米的金融街融穗御府而言，贴合甚至低于周边市场价格，已经意味着对利润的最大让步。

　　合富辉煌首席分析师黎文江在金融街拿地之时分析认为，如果地块与周边保持一致，13000元/平方米的价格能赚取的利润并不多。中原地产项目部总经理黄韬彼时也表示，该地块6500元/平方米的楼面地价，建设成楼盘开售的价格起码应卖到15000元/平方米。

　　“金融街的考虑应该是低开高走策略，在首次入市后依靠走量打造亮点。”世联行市场研究部总监崔登科对观点地产新媒体表示，基于低开策略，金融街融穗御府首开销售表现决定了后续价格定位。

　　不过，贴近成本、接近零利润的方式换取成交量的策略，在金融街的此前尝试中似乎并没有突显成效。

　　11月7日，金融街在广州广钢新城的新盘“融穗华府”正式开售，推出70-110平方米两房至四房产品，在22000元/平方米的楼面地价基础上祭出了30000元/平方米售价。

　　“且不说亏不亏本，肯定是没有钱赚的了。”金融街融穗华府的贴地价格，在周边项目销售人员看来已经是触底定价。

　　然而，金融街融穗华府低开策略似乎并未赢得走量效果，该盘首推两百余套货量，截至11月23日录得网签仅为33套。

　　地价成本与利润空间，依然是外来房企在广州将面临的考验。对于近半年来频频跃上广州楼市头条的金融街、华发、龙湖等外来房企而言，深耕广州已经是场持久战。

　　外来房企羊城阵痛

　　2013年以来，活跃的外来房企是广州土地市场的主要“金主”，金融街、方兴、华发、龙湖、华润、远洋、信达、北大资源、佳兆业等外来房企在短短两年时间集中涌入了广州市场。

　　在回归一线城市的共识中，广州不俗的经济实力、楼市需求和地价“洼地”的反差成为外来房企布局青睐的主要因素。于是，广钢新城、广纸和华美牛奶厂等重点推地板块，成为外来房企争先进入广州的落脚点。

　　在地块抢拍中，金融家、华发等积极者更是表现出了不吝于拿地王的决心。2015年，“过江龙”开始迎来了检验期，但市场或许远较最初的想象更具挑战性。

　　2015年8月，华发广州首作“华发四季”发售，主推户型93-180平方米的三至四房产品。这个拿地价格约14600元/平方米的白云地王，以27000元/平方米价格入市。与项目披露的百余套开盘成绩有所差异的是，该项目截至11月的网签成交仅约80套。

　　而即便是“高举高打”以别墅专家之名进入广州的龙湖地产，其首作龙湖首开天辰原著的销售表现似乎也有些扑朔。在11月14日首开近50套售罄的口径背后，天辰原著首批网签数字目前暂时仅呈现为8套。

　　在极为理性和务实的广州市场面前，横亘在外来房企面前的是成本高与定位难的挑战。

　　“外来房企主要面对两个问题，一是地价成本高，二是产品与客群定位。”世联行市场研究总监崔登科认为，过去两年外来房企进入广州市场时首先便遭遇了地价难题。

　　“出于战略布局的需要，外来房企拿地较为积极，而且市中心地块定价本身较高，举牌竞争中很难回避高地价成本，在后期就可能面临城市配套、房价涨幅与地价不相匹配的挑战。”

　　与此同时，广州市场的特点和需求对外来房企而言或许依然是个难以捉摸的问题。保利地产副总经理兼华中华南董事长余英就曾直言：“北上广深，广州楼市是最难以琢磨的，一般人看不懂不会玩。”

　　“了解广州市场，摸清客户需求还需要过程”，崔登科亦认为，在稳定而理性、价格敏感度极高的广州市场，产品与客群定位依然是对外来房企的重要挑战。