南京溧水天生御景违规卖房遭调查

　　近日,家住溧水区的邱女士向本报反映：“我一直想买套别墅，于2013年买了一套天生御景小区280平方的别墅。该别墅位于金牛北路666号，总价为265万元，交付日期为2015年春节，可是今年春节过去了并没有交付。我发现该楼盘突然停工了，觉得不对劲，就去了楼盘售楼部，他们说项目施工有点困难，不过很快就会施工的，但一直到现在没有开工，是不是该楼盘出了问题。”

　　记者驱车来到溧水区天生御景小区工地。工地大门紧闭，现场楼房的框架已经基本完工，但里面脏乱不堪，没有一个人，像一座空城。记者了解到，该项目总投资1.2亿元，共建153套别墅，既有独栋别墅，也有联排别墅，按项目规划在2014年9月竣工，翌年春节交付。

　　像邱女士一样，交了钱买房至今没有拿到房子还有许多人。在采访现场一位丁女士告诉记者：“我是去年买的别墅，今天春节我去现场，发现施工队已经全部撤出，当时我还以为是春节期间放假，五一期间再去时，整个现场仍然没有一个人，所有施工设备也全部撤出，7月份时去了售楼处，发现已是人去楼空，售楼处的电话也打不通了，整个售楼处只有一个工作人员，他告诉我房地产开发商因资金问题，目前项目已经停工了。8月25日，我又去了施工现场，发现施工现场因前几次大雨，房子地下室全部淹在水里，已经泡了近几个月了，直到现在也不知道怎么办好。”

　　记者联系到天生御景项目的开发商——南京(楼盘)爱德置业有限公司。据公司工作人员夏某介绍，因为该项目的资金有一些困难，我们卖房只收到两千多万，现在没钱开不了工，我们正在想办法处理这事。不过夏某介绍，该公司并没有跑路或者倒闭，目前仍在正常工作。

　　随后，记者又联系到施工方——南京苏舜建筑安装工程有限公司。据公司项目负责人张爱国介绍，他们开始跟开发商合作时还很顺利，可是在项目完成80%的时候，开发商拖欠了巨额施工款，所以项目只能全面停止施工了。

　　事情不仅仅是项目停工那么简单，溧水区房管所信息科科长郑华生告诉记者：“这个楼盘还存在其他问题。第一是在获得预售许可之前就进行私售。第二是在买卖合同签订之后。开发商没有去房产部门备案，第三是销售资金没有按照规定进入监管账户。目前当地政府部门已经展开调查。关于市民的购房款，郑生华说：“政府部门高度重视，我们也在协调，现在正等待法院的结果。”

　　天生御景项目违规操作、不按时交付，其开发公司南京爱德置业有限公司将承担怎样的法律责任，购房者又将如何维护自身权益呢?江苏君远律师事务所李淑君主任律师说：第一，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，因此，如果目前开发商已经取得了商品房预售许可证，与消费者签订的商品房预售合同是有效合同。

　　第二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条的规定 “当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外”，所以开发商没有去房产部门备案应不影响买卖合同的效力。

　　第三，根据《商品房销售管理办法》第三十八条规定：“违反法律、法规规定，擅自预售商品房的，责令停止违法行为，没收违法所得;收取预付款的，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款”，第四十二条规定：“房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款。(二)未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的”，针对开发商未取得预售许可证进行销售的行为，以及销售资金没有按照规定进入监管账户，消费者可以向行政主管部门进行举报。

　　第四，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，该条规定的出台，使得消费者的权益得到了大大的保护，但该条仅是针对消费者主张房屋所有权时，该请求优先其他的优先受偿权，对消费者根本无法取得房屋的情况并未明确规定。目前，根据南京市部分法院的司法判例，对于消费者向法院提起诉讼请求解除合同并要求开发商退还购房款及利息的，法院判决该请求优先于其他的优先受偿权。因此，消费者可以考虑通过诉讼的方式维护自己的合法权益。

　　本报将等待法院的判决结果，进行跟踪报道。