时代上城半年涨价过万 九龙仓苏州涨跌中的楼市生态

　　观点地产网 公开所有房源价格明细，附上具体户型优劣介绍，苏州九龙仓时代上城的“双12”加推秀用地产圈语言诠释了什么叫“主要看气质”。

　　当日晚间，九龙仓时代上城风华里进行了年内最后一次加推。据开发商消息，12号楼68套房源半小时内基本售罄。

　　去化速度或只是九龙仓这份成绩单吸引眼球的一大卖点，而24500元/平方米的均价则混和着购房者和业内的诸多唏嘘。

　　“上次加推17号的时候没有选上，这次能够优先摇号，选上房肯定没有问题。只是没想到隔了1个月竟然又涨了3500元/平”，这是在开盘现场听到最多的“涨价声”。

　　回溯至今年5月中旬，时代上城开盘均价仅为14000元/平，这就意味着，在近半年的时间内，该项目的涨幅已超过万元。

　　虽然九龙仓方面并未正面回应涨价风波，但这一路以来的“任性”举措背后呈现的则是整个苏州楼市涨跌中的生态圈。

　　风华里半年涨价过万

　　据观点地产新媒体查阅相关备案信息，时代上城风华里此次推出的12号楼户型面积为140平方米，为18层2梯4户，备案价28000元/平方米。

　　这样看来，实际24500元/平方米的均价较备案还是做出了一定的折让，而这显然也是68套房源吸引近200组客户到场的原因之一。

　　历史资料显示，2007年，九龙仓子公司九龙仓中新置业以30.73亿元拿下苏园土挂2007（10）号地块，其中包括一块商业办公酒店式公寓用地及四块居住用地（分别对应时代上城四期房源），整个地块折合楼面价为2442元/平方米。

　　上述四块居住用地分别对应时代上城的四期房源，而此次开盘的风华里即为该项目的第四期。如若按上述拿地价计算，在约八年的时间中，时代上城的底价涨幅已达约10倍。

　　或许对九龙仓这样的港资企业来说，项目开发时间长已是一个不争的事实。但在苏州购房者来说，它的均价在半年时间内前后相差近万元则是最为直观的感受。

　　今年5月13日晚，风华里首次开盘推出1号、2号、6号及7号共365套新房源，此时的价格在14000元/平方米左右。由于此时整个苏州湖东房价均处于这个水平，因此九龙仓的“低开”使得项目当日去化近300套。

　　随着苏州特别是园区楼市的回暖，风华里在6月、7月的加推中共推出652套房源，价格则从此前的14000元/平连续上涨两次至17800元/平方米。

　　或是近3000元/平的跳涨过于急促，风华里上述两次加推的去化率出现了一个明显的降低。此后经过三个月消化，风华里再于10月14日推出232套新房源，而均价则在此前基础上再涨1200元至19000元/平方米。

　　虽然“地王”旭辉铂悦府开盘价并未如期高至3万元/平以开创园区价格新高度，但经历多场土拍后，整个园区房企抱团涨价已是不可逆之势。在这个环境下，风华里于11月17日再推116套房源，而此时的均价已增至21000元/平米。

　　天地源七里香都于12月6日以5000元/平大涨加推且去化良好无疑为风华里年内最后一次加推秀打了一针强化剂，是次加推涨幅则为3500元/平方米。

　　“此类物业房价持续上涨，确实有点夸张，但这和目前苏州改善型购房需求积极释放、城市投资价值凸显等态势有关系。”问及风华里这半年的疯狂涨势，业内人士严跃进对观点地产新媒体分析称，从这个角度看，开发商确实会积极调整定价策略，进而让购房者有一个较好的产品增值预期。

　　苏州楼市涨跌生态

　　“顺应市场调整，随行就市，我们永远都会这样做，而且会经常做。”九龙仓集团副主席周安桥在出席4月份召开的上海媒体会时曾如是表态。

　　周安桥口中的“随行就市”具体到苏州这一特定楼市中则体现为上城时代自去年的“降价”去化到今年的“涨价”惜售。

　　2014年7月，九龙仓时代上城三期年华里毫无先兆地宣布降价，在售高层从原价13000元/平方米暴跌2000元/平，不分楼层、不分朝向一律11000元/平方米。

　　此消息一石激起千层浪，湖东另一大盘——路劲主场也推出百套特价房8888元/平米起售应战。而8月姑苏区星光耀时代广场二期开盘，较一期每平米直降两千余元，该盘6字头也打破了金阊新城9000元/平米的基准价。

　　毫无疑问，此时上城时代的“领跌”是整个苏州楼市“寒冬”的一大直接反应。回顾2014年1-6月苏州楼市的表现，据观点地产新媒体了解，环比2013年下半年，苏州商品房成交量下降了27.08%，住宅成交套数下降17.06%，成交面积下降19.23%。

　　成交均价方面，受二季度全国楼市普遍“降温”影响，加上各大房企纷纷选择“降价跑量”，整个2014年上半年苏州商品房成交均价仅在10955元/平左右。

　　然而，随着下半年“930”降准降息等诸多利好政策出台，整个苏州楼市开始逐渐回暖。大势所趋下，九龙仓的涨价“风声”于去年11月底肇始于华东市场，涉及到杭州、无锡、苏州、常州等城市的多个项目。

　　就常州市场而言，其年华里、国宾1号以及擎天半岛项目均在日前释放出涨价的信号。据年华里项目销售人员透露，该项目比擎天半岛涨价要早，并且均价已经上涨5%。

　　这番涨价潮引发的热度一直传导至整个2015年，而风华里正好赶上了这个节点。特别是海亮于7月3日以15992元/平方米单价拿下园区02地块，一跃刷新整个创园区楼面价新高。

　　据悉，在海亮地王诞生前，园区湖东原本毛坯房源均价在13500元/平方米左右，精装房源均价约16000元/平方米。土地的大热促使开发商们不是封盘延期，就是疯狂涨价。

　　统计数据显示，截至10月底，2015年苏州工业园区活跃项目成交单价普遍上涨30%左右，新区涨幅则在10%左右。

　　在这些涨价盘中，改善性需求已逐渐成为了当前购房主力，144平方米以上房源成交套数已创近五年新高。其中九龙仓风华里2015年数次开盘去化率均在八成以上，而融创狮山御园为例，其开盘50天总销售额为18亿元。

　　对此，严跃进对观点地产新媒体表示，在目前苏州房地产市场持续火热形势下，适当提高报价其实是有充分理由的，并不会担心客户流失。

　　而涨价背后的支撑当然离不开整个苏州市场的活跃，“一方面是和苏州特大城市的规划有关系，另一方面也和苏州房地产市场因上海限购而购房政策更宽松的态势有关系。从这几个角度看，苏州房地产市场后续依然会有量价齐升的态势。”