京商品房预售资金监管"松绑" 保护买房人利益的功能不变

人民网北京12月17日电 （唐沰）昨日，北京市住建委发布《关于加强本市商品房预售资金使用管理的通知》（以下简称《通知》），规定商品房预售项目网上签约面积不足该预售许可证许可面积的二分之一时，房地产开发企业可自行支取专用账户内的资金用于工程建设。

北京房协秘书长陈志表示，这是主管部门在“简政放权”的背景下，进行“放管结合”的探索，资金监管的方式顺应企业的要求和市场的变化，做了相应的调整。这将提升企业的资金运作效率，也将监管的责任放权给了市场，发挥市场的作用。

北京商品房预售资金监管溯源

早在2010年，就有商品房预售资金监管的暂行办法，房地产开发企业在楼盘预售时，需要将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。

2010年是一个全国房地产市场普遍高涨的一年，随着中央“抑制房价过快上涨”的政策频繁出台，北京商品房预售资金的监管暂行办法也随即产生。陈志指出，该办法意在预防大范围市场波动带来的烂尾风险，保护买房人的利益。

2011年北京进行楼市调控，房地产市场随着限购产生了变化。住建委在2013年调整了文件，把原来的支取节点也放宽了些，《北京市商品房预售资金监督管理办法》（京建法[2013]11号）规定，项目用款计划按照地下结构完成、主体结构完成、竣工验收备案、初始登记完成四个环节设置资金使用节点。另外，楼层超过7层可增加项目用款支取节点。

陈志表示，“今年调控满5年，北京房地产市场进入一个平稳的发展阶段。但是更多的需要面对来自金融上、资金运作上的效率问题。为了顺应企业的要求和市场的变化，让市场起到更多的监管作用，昨日发布的《通知》应运而生。”

根据《通知》，如今开发商从开盘预售开始，直到房子卖到一半时，都可以自由支取监管资金，不受这些节点的限制。

中原地产市场总监张大伟表示，北京目前在售的项目按照一半计算，受这一政策影响，有望释放出数百亿资金额度。

市场监管发挥更大作用

近两年商品房拿地成本不断上升，融资成本持续走高，现行预售资金监管制度虽然有效防范了风险，但也在一定程度上抑制了企业的资金使用效率。

除了可以在房子卖一半之前自由支取监管资金，企业还可以凭非监管银行开具的现金保函，免除同等额度的监管资金。其中，现金保函的担保期限需覆盖预售资金监管的全过程，即从项目预售许可证获批开始至项目房屋初始登记完成。

这也意味着如若开发商在项目建设过程中资金紧张，也可以通过使用银行担保资金来缓解。举例来说，如果开发商能够在其他银行开出1亿元的现金保函，其可以自由提取的监管资金就多出1亿元。

银行担保其实就是让市场来管市场，让市场更多的起到监管作用，企业的风险和市场上可能出现的风险都在有效的监管范围之内。

对此，陈志解释道，“现金保函的履约，企业如果没有能力偿还，银行将无条件代为履约。银行对风险的敏感度远高于政府，在签署现金保函之前，银行会对企业整体的财务、合作等指标进行评估。银行的现金保函有效的覆盖了风险，监管并没有放松，而是市场监管发挥了更大的作用。”

在陈志看来，应鼓励企业通过自身的信用，通过市场来获得更多的腾挪空间，提升资金的效率。“这笔钱不必质押在监管账号里，信用较好的企业可以用现金保函来盘活资金。银行的监管责任加强，银行企业之间的合作深度固化，对企业的风险把控能力更强。”

“保护买受人利益”的核心不变

政策会随着市场的变化而调整，但是万变不离其宗，“保护买受人利益”的核心要求并没有变。

《通知》明确指出，若发现预售项目有发生质量事故、未按期交付或存在不能按期交付风险、存在严重违法违规行为影响工程建设等情形的，可暂停开发企业专用账户的资金支取，切实防范资金风险。

购房人可在市住房城乡建设委门户网站查询相关信息，切实保障购房人权益。

“对于购房者来说，过去他们在整个预售资金监管运作中，是感知不到资金监管的作用。这次特别强调买房人资金进入监管账户后，可以跟踪资金的流向，这意味着消费者资金安全有保障。政府的监管强度与过去相比也没有变化。”陈志说。