机构看好一线城市房地产 称仍有85%年轻人未买房

　　人民网北京12月18日电 （余燕明）日前，中金公司地产小组发布了《白银时代危与机》系列报告的第一篇，地产小组基于全国253个城市市场存量、市场发展、人口流动、土地储备及购买力五大指标体系，梳理出房地产市场仍具有较大潜力的12个城市分别是深圳、北京、上海、广州、东莞、石家庄、厦门、南京、珠海等。

　　中金公司地产小组的这份报告汇总了全国253个地级以上城市的房地产/人口/经济数据（占到全国地级市的89%）发现，3线城市存量已经达到户均一套房，库存集中在2.5线和3线城市，人口则去往一二线，未来市场潜在需求集中在一线和4/5线城市。

　　综合而言，这份报告认为，各线城市人均年购房面积（非农人口口径）由目前的2.5平方米以上滑落至1.5平方米以下（2010~2014年一线城市平均水平）是大概率事件。

　　中金公司在报告中指出，253个地级及以上城市中，从2007年到2014年间，一线城市人均累计购房面积为11.2平方米，2线城市为23.1平方米，2.5线城市人均累计购房面积达到了24.7平方米，3线城市为18.4平方米，四、五线城市人均累计购房面积则达到了15.6平方米。

　　其中，各个城市人均购房面积中，一线城市在2005年达到了人均购买高点，其他城市均在2013年达到人均购买高点位置，并在2014年后出现下滑。

　　根据基于市场存量、市场发展、人口流动、土地储备及购买力五大指标的城市排名体系结果，中金公司地产小组看好一线城市、部分核心和具备度假休闲属性的沿海城市，比如深圳、北京、上海、广州、东莞、石家庄、厦门、南京、珠海等。

　　在城市去化周期上，一线城市平均去化周期只有9.7个月，2-2.5线城市平均去化周期则达到了11.7个月，将近一年时间，三线城市平均去化周期达到了32.4个月，四、五线城市平均去化周期则达到了22.8个月。

　　中金公司地产小组以常住人口减去户籍人口后与常住人口的比例来测量人口流向，结果发现，这一比例最高的是一线城市，达到了47%，2线城市和2.5线城市分别达到了17%和11%，三线城市为-1%，四、五线城市为-9%。

　　人口流向在地区分布上，华北、华东和华南均为人口净流入，华中、西北和西南均为人口净流出，东北地区则基本持平。

　　潜在需求方面，根据中金公司的研究，2014年全区域24-33岁常住人口未购房比例中，一线城市为85%，2线城市和2.5线城市分别为69%和68%，三线城市为79%，四、五线城市为81%。在地区分布上，东北地区为66%，华北地区为80%，华东地区为74%，华南地区为83%，华中和西北地区均为79%，西南地区则为68%。

　　中金公司对此给出的结论是，分等级城市看，一线城市各项指标明显优于其他城市，而二线城市过往人口导入多，带来较大住房需求，但2.5线和3线城市房地产市场发展相对超前，已经透支未来需求潜力。

　　中金公司地产小组为此编制了一份百城城市综合排名，排名靠前的城市当地房地产市场被认为仍具有较大潜力，而在这些城市拥有较大土地储备的房地产公司或许更有机会。

　　万科企业和招商地产在排名前20城市的土地储备比例达到了30%，保利地产达到了33%，金地集团在排名前20城市的土地储备比例达到了37%，金融街和首开分别为41%和40%，北京城建达到了72%，世茂股份则只有16%。

　　中金公司也进一步预测了到2020年的住宅需求，自下而上估计，2020年中国住宅需求约7~8亿平米。

　　地产小组在报告中指出，乐观/中性/悲观情形下，预计未来5年253城市住宅总需求量分别为44/41/38亿平米，对应全国商品住宅销售量50/46/43亿平米。远期到2020年，在乐观/中性/悲观情形下，预计全国商品住宅销售量将在8.6/7.6/6.7亿平米，较2015年水平分别下降24%/33%/41%。