东莞公寓租金年年涨 成交均价逐年降

　　今年东莞的楼市很火爆。广州日报记者石忠情摄

　　文/广州日报记者蒋幸端

　　每年年末都是公寓成交旺季，但是，今年虽然楼市十分火热，公寓的成交却极为平淡，且成交均价不高，记者了解到，城区不少公寓销售均价在万元以下，公寓销售均价逐年下降，不过，值得注意的是，公寓的租金却不断上涨，投资回报率上升，近段时间也吸引了不少年轻投资客入市“抄底”。

　　公寓冷，成交同比下降四成

　　今年楼市火是不争的事实，总体成交量屡创历史新高，但是，公寓产品与往年相比成交却并不理想。根据天为地产大数据研究中心的数据，截至今年11月30日，今年公寓产品成交面积15.88万平方米，同比下降41%，1~11月平均每月成交面积1.44万平方米，而目前东莞全市公寓产品市场库存量为22.94万平方米，消化周期拉长到16个月左右。这说明公寓产品有一定的消化压力。

　　但值得注意的是，目前东莞整体住宅消化周期仅为5个月左右，楼市整体成交很火热，公寓的销售却遇冷。

　　天为地产大数据研究中心总监黄海燕认为，今年公寓产品成交大幅下降，其主要原因是在“二孩”政策放开信息的推动下，购房者从小户型需求逐渐的向三房和四房刚需产品转移，导致人们对小公寓产品的关注度降低。

　　不过，也有部分位于深圳客青睐的区域的公寓成交不错，特别是商务公寓成交较好，据瑞峰置业市场研究部统计，商务公寓中厚街万达广场、虎门万达广场、万科中心、星城翠珑湾、东方银座中心城等项目成交套数皆在500套以上。业内人士认为，传统的住宅公寓对于投资客的吸引力正在下降，作为商业地产配套项目的商务公寓产品更受投资客的青睐。

　　需求少，位置差

　　公寓成交均价逐年下降

　　除了成交不理想外，公寓的成交均价也有所下降。记者在城区公寓踩盘时发现，位于主城区的方中兰亭轩、万科中心、中央财津广场等楼盘近期的销售价格都在10000元/平方米以下；在去年年底，城区带装修的公寓产品定价基本在12000元/平方米左右。

　　此外，与目前楼市火热不相匹配的是，几个公寓项目现场门可罗雀。记者了解到，目前除了正常的销售和低首付促销外，这些楼盘主要在消化库存，没有新货推出。

　　统计数据也显示，东莞的公寓成交均价在逐年下降。天为地产的统计数据显示，在2012年东莞公寓成交均价为8600元/平方米左右；2013年公寓的成交均价涨到9045元/平方米；2014年，公寓的成交均价跌至7666元/平方米；今年前11个月，公寓的成交均价微涨至8365元/平方米。

　　瑞峰置业市场研究部经理李玲玲表示，今年城区公寓定价较低的主要原因在于以往公寓项目都处于中心地段，周边商业配套、写字楼集中，所以定价都较高；而今年城区主要销售的公寓所处位置一般，优势不够突出，如方中兰亭轩、白马驿舍、新世纪星城等项目定价都定在8500元/平方米上下。

　　公寓租金却逐年上涨

　　虽然公寓成交均价下降，但是公寓的租金却逐年上涨，这也吸引了部分年轻投资客的注意，意图将少量资金投入到公寓市场。肖女士为了方便照顾儿子上学，最近开始在莞城寻找公寓租住，她看了几轮后发现，莞城小公寓的房租水平高很高，“好的小区两房要2500~3000元/月，一房一厅要1800元/月左右，比前两年起码高了近千元。”她很后悔早年没买套小公寓。

　　刚毕业3年的刘先生日前也开始在主城区寻找公寓投资，他告诉记者，他发现现在东城、南城中心区的两房的租金高，但是售价还很低。新盘促销时甚至可以首付两三万元，二手房的价格更低，有些甚至只有7000元/平方米。他打算拿年终奖投资一套小公寓。

　　记者根据城区部分公寓的租金和均价进行计算，发现目前城区公寓的投资回报率基本在8%左右，而前两年，租金回报率仅为5%。

　　房地产专业人士陈秋蓉告诉记者，近两年东莞中心区公寓的租金上涨很明显，特别是在学校旁边的一些住宅，许多家长为了陪读寻找公寓租住，或者是中午的时候租给小孩午休用，她建议购房者可以考虑选择学校旁边的公寓投资。有业内人士也表示，随着东莞产业转型升级的进展，越来越多的年轻白领聚集在主城区，推动了公寓租金的上涨。

　　业内人士建议：

　　购房时机到来？还要考虑综合价值

　　房价低，租金高，正是公寓入市的好时机。黄海燕认为，在目前国家货币放宽、贷款利息相对较低、免征营业税由5年变2年等各种刺激购房者入市手段利好因素下，加上东莞房价在深圳客的推动下步步攀升，莞深地铁开通在即，城镇一体化很快将能实现，对于手头有点闲钱的投资客可以把目光转向投资公寓产品上。不过，她也表示，市场上房产投资渠道众多，投资者要量力而行，不要影响自身日常工作生活支出，而在选择项目上，可以考虑有升值前景的地段，交通便利便捷的优质公寓楼盘入手，要考虑到购买公寓的综合价值。

　　李玲玲也表示，目前楼市步入“低利率时代”，加上政策环境较为宽松，不失为投资公寓的好时机，遇上合适的建议适时出手。而投资公寓需要注意周边商业配套、交通配套、城市规划、项目配套等。