出售资产大“补血” 瑞房43.6亿港元回购上海太平桥项目

　　观点地产网 出售企业天地带给瑞房的或许不仅仅是商业模式的调整，大笔资金的回流正让这家港资开发商的回血止损。

　　12月18日晚间，瑞安房地产对外披露，其全资附属公司瑞安房地产发展与Taipingqiao 116订立股份购买协议。据此，Taipingqiao 116同意出售而瑞安房地产发展同意收购有关Portspin的销售股份及债务权益，最高总代价为5.63亿美元，相等于约43.63亿港元（可予调整）。

　　观点地产新媒体查阅过往资料获悉，Taipingqiao 116为Trophy基金的全资子公司，该基金曾于2013年9月30日与瑞房进行资产置换，通过出售其持有瑞虹新城、武汉天地及重庆天地股权换取太平桥116项目全部权益。

　　期间，Taipingqiao 116与共同组建合营公司Portspin负责太平桥116项目。在过去两年中，瑞房通过增持的形式拥有该项目39.86%的权益。

　　是次交易完成后，瑞房将拥有该项目100%的权益。在市场分析人士看来，瑞房的增持与其今年的资产出售不无关系。据统计，在出售企业天地一、二、三期后，瑞房已经合计回流现金123亿元。

　　日前，中国新天地企业传讯及推广总监/太平桥项目总经理刘梦洁在接受观点地产新媒体专访时亦强调，这部分商业物业出售的资金回流后会用于拿新的地块和建设新的项目。

　　43.6亿港元回购太平桥项目

　　在完成上述股权交易之前，Taipingqiao 116持有合约公司Portspin60.14%的权益，成交后，受限于Taipingqiao 116行使保留权利，Portspin将成为瑞房的间接全资附属公司。

　　这部分股份出售包含两阶段的交易，于初步成交日期2015年1月20日的股权和债务权益代价为1.56亿美元（相当于12.09亿港元），而最终销售股份及最终债务权益的代价则为4.07亿美元（相当于31.54亿港元），这部分的交易时限是2017年12月29日。

　　并且，在最终销售股份阶段，瑞房还需支付获利能力金额。这部分代价或为1500万美元，或者通过以下公式计算：获利能力金额＝（实际纯利－基础纯利）x已售建筑面积% x（1 －预扣税%）x 98% x相关百分比（分别于股份销售协议内界定）。

　　瑞房在公告中披露，唯有在太平桥116项目的平均售价超过13.5万/平方米及已售单位的可销售总面积不少于合共可销售总面积的50%时，上述获利条件才满足。

　　对于是次收购的缘由，瑞房方面表示，主要是由于近期降息及过往受抑制的需求爆发，上海住宅物业市场重现猛烈势头。

　　“太平桥116项目预期在2015年年底前开始预售，收购事项将增加集团在住宅领域的投资，使瑞房整合上海的知名住宅项目。”

　　据观点地产新媒体了解，太平桥116项目位于上海卢湾区淮海路附近，紧邻瑞房的上海新天地项目，这也是上海市中心一宗极为珍稀的高端住宅地块，原是瑞安房地产旗下项目。

　　在2013年的资产置换中，Trophy Property Development L.P将原先投资持有的瑞虹新城、重庆天地、武汉天地等多个项目的股权置换成太平桥116项目的全部股权。置换完成后，其将与TPD合营太平桥116项目，并可通过销售选择权等方式，将在该项目的权益增至近40%。

　　虽然瑞房持股比例较少，但是仍将获得该项目的控制权，TPD基金只是作为投资者身份。一年后的12月24日，瑞房全资附属公司Shui On Development根据合营协议行使购买选择权进一步收购Portspin 10.2695%的权益。

　　紧随Taipingqiao 116行使出售选择权及Shui On Development行使购买选择权完成（预期2015年6月23日前）后，瑞房于Portspin的最终权益由原有的19.3419%合共增加20.5205%至约39.8624%，而Taipingqiao 116的最终股权将由原有的80.6581%减少至约60.1376%。

　　事实上，在这期间，瑞房与TPD并非相安无事，2014年8月TPD的31名投资人曾打折出售了他们持有的部分股份，损失高达60%。矛盾的症结在于项目动迁久拖不决，甚至可能需要投入更多资金。投资过程被延期，甚至已经超过了基金的续存期限，这部分投资人最后只能认赔离场。

　　资产出售回流现金补血

　　对于太平桥116项目，瑞房从来就没有拱手让人的意思，要知道翠湖天地的前三期已经让瑞房尝尽了甜头，这个从2002年开始对外销售的项目一直是上海市中心的豪宅标杆之一。

　　观点地产新媒体了解，太平桥116将打造成翠湖天地四期隽荟，地块早在去年8月就已经完成拆迁，规划可销售面积约9万平方米。

　　在市场分析人士看来，瑞房的是次回购或许是受益于今年以来的资产出售，这部分的资金回流正让瑞房从旧改和重资产的泥沼中慢慢脱身。

　　今年3月，瑞房将出售企业天地的消息开始在市面上流传开来。彼时罗康瑞回应称，并不是因为业绩不好考虑出售上述项目，“瑞安上海企业天地项目的业绩非常好，接近100%的出租率。”

　　他称，之所以考虑出售，只是想把成熟的商业地产出售之后，资金可以拿去投的别项目。这笔资产的售出最终在7月24日坐实。

　　彼时，瑞房发布公告称，领汇以66亿元收购上海企业天地1、2期物业。这两处物业位于上海市湖滨路202号、湖滨路222号及黄陂南路333号。包括两座名为“企业天地1期”及“企业天地2期”的高档甲级写字楼和设有地下停车场的连接商场及广场。

　　瑞安房地产表示，此时出售该商业物业符合其策略，可更好地加快整体资产周转率及所拥有资产的价值变现，交易完成后其将录得所得款项净额42.84亿元。

　　无独有偶，12月10日，瑞房再次宣布将企业天地3期以57亿的作价售予万科、李锦记联合体。企业天地3号物业的建设工程已于2015年4月完成，但尚未取得房屋所有权证。在这笔交易完成后，瑞房将录得所得款项净额约16.79亿元。

　　事实上，今年以来瑞房的经营模式上已经发生了很大的转变，在此之前，罗康瑞对于核心物业的态度一贯是选择自持，这种重资产模式在沉淀大量资金的同时，也拖慢了瑞房的整体发展节奏。

　　企业天地的出售足足为瑞房带来了123亿元的现金流，对于之前发展节奏并不快的瑞房来说，这笔资金的到账无疑将起到回血止损的作用。

　　招银国际在近期的一份研报中透露，目前瑞房在上海拥有充足的可售货源，总值300亿元，包括太平桥116地块及19.6万平方米的瑞虹新城第6及7期，这部分物业都会在2015下半年至2017年销售。此外，太平桥及瑞虹新城的其他地块的拆迁工作在进行中，将在2018年供销售，货值估计达300亿元。