旭辉推事业合伙人制 冲刺500亿

人民网北京12月25日电（徐倩）房地产行业进入“下半场”，原有的粗放式管理模式已经难以为继，以人为中心的“利益共享”模式成为房企管理制度创新的核心方向。继房企龙头万科推出事业合伙人与项目跟投制度后，旭辉也在其全国项目推进跟投机制，让员工成为“股东”。

据人民网记者获悉，旭辉的项目跟投制度于2014年开始逐渐落地，让项目收益直接相关人成为公司合伙人，实现“利益共享、风险共担”。

旭辉集团董事长林中表示：“项目跟投机制不仅是对员工创业者心态和股东心态的养成起到促进作用，同时，也会对助推管理人员的经营意识和项目的成功，如增加拿地的准确性和资金管控能力、产品打造能力等。”

旭辉集团执行副总裁陈东彪表示：“从2014年6月跟投制度实施至今，我们已经有22个项目参与了跟投，几乎全部覆盖于旭辉持续深耕的10多个一、二线城市，跟投人员超过800人次，认购总额超过5个亿。”

瞄准一线 员工变身“股东”

以旭辉的首个跟投项目合肥的湖山源项目为例，项目跟投有两种方式，分别是强投包和选投包，强投包面向项目公司管理层，享受杠杆支付相应的利息，而选投包面向全体员工，员工可自主参与项目跟投、跟投资金最低为5万元，跟投本金会在项目整体达到资金峰值后分配，而分红是在项目完成90%以上销售率、结转完成后，与股东进行利润的同比分配。

陈东彪向记者表示：“目前旭辉项目的年投资回报率估计是20-30%，这鼓励员工在项目层面创造额外的投资价值。”

以上海洋泾项目为例，作为上海区域首个跟投项目，共有超过50人参与跟投，项目自10月23日首次开盘以来，当天热销超过10亿，截至目前已超过20亿，高层均价达到每平方米8万元，项目预计明年一季度实现本金返还。

对于项目收益，陈东彪认为关键取决于项目整体的盈利情况，这就要求销售团队不仅仅是卖产品，还要做到有利润的销售，这样员工就会主动关心投资回报率等多重指标。

据记者了解，目前参与跟投人数已经接近旭辉内部人员编制的30%，覆盖面较广，涵盖了所有职能的管理人员，包括集团人员和一线城市公司各层级的主要人员，总体上认购金额占到了项目整体股权的3%左右。

对于跟投目前的情况，陈东彪透露：“从2014年截至到现在，已经有4个项目实现了本金分配（即跟投资金全额返本）并且项目的收益预期良好，这4个项目分别为南京九著项目、合肥湖山原著项目、苏州香格里项目以及苏州铂悦府项目。在明年2016年一季度以前，预计还将会有4-5个项目实现本金分配。”

倒逼运营改革 提升利润

在跟投机制实施一年以来，对于旭辉来说，最大的变化在于增强拿地的准确性。

今年以来，旭辉一路北上先是在北京、天津斩获数幅地块，随后挥师长三角在上海、苏州、南京等地接连拿地，据不完全统计，截止目前旭辉以拿地和合作等方式共获取19幅地块。

“跟投机制的实施可以增加城市公司的投资精准度，城市公司在投资拿地的选择上更为谨慎，投资判断的考虑更为综合，并且目标与股东一致，即提升股东投资回报率。” 陈东彪认为。

此外，项目跟投制度的还可以强化城市公司的资金管控能力和加快周转效率，比如项目融资速度及融资成本、项目支付及回款的掌控，比如促使项目的快开盘、快销售、快回款。因为这两点切实关系到每个跟投人员的本金返还速度以及回报率的高低。

据记者了解，旭辉在此时大力推动跟投机制，精准化拿地和旭辉的扩张步伐的密切相关的。

林中在接受记者专访时表示：“到2017年，旭辉的销售目标是500亿元，在此之前会保持40%的增长率，在2017-2021年会逐步降低增长率、稳定在20%以上。”

在通往500亿销售额的道路上，旭辉希望能够调动公司每个员工的力量，力图在白银时代实现利润和规模的共赢。

陈东彪表示：“房地产行业渐渐过渡到了一个精细化的时代，项目的盈利及周转更多的取决于公司的投资眼光、对外合作、融资能力、项目产品打造能力以及项目整体的操盘能力，而这大多是取决于团队，取决于集团高级管理人员和项目一线管理团队。因此为了提高项目的盈利能力和周转能力，必须让这些与项目收益直接相关人成为公司合伙人，使其具有主人翁精神，所以旭辉会持续推进跟投机制。”