商品房买卖纠纷案件猛增长 南京法院一年受理1684件

　　2015年，南京拍出了好几个高价地块，面对火热的楼市，买房人却没有减少，随之而来的商品房买卖合同纠纷案件，与往年相比，呈上升趋势，且上升幅度较快。昨日，记者从南京市中级人民法院获悉，2015年，全市法院共受理商品房买卖合同纠纷案件1684件，与去年同期928件相比增加544件，同比上升58.62%。其中，江宁区此类案件达到735件之多，相比之下，在市中心区域，如鼓楼区、玄武区、秦淮区等，因土地供应和房地产住宅开发项目的大幅减少，商品房买卖合同纠纷数量也相对较少。

　　数据分析

　　案件速增 房地产市场诚信缺失

　　据南京中院民四庭法官介绍，此类案件之所以迅速增加，有多方面原因。比如房地产市场诚信缺失。一方面，某些开发商通过虚假宣传、概念炒作，夸大其经营的房地产优势及配套条件，引诱业主购房;或利用其强势地位，通过签订格式合同，免除其责任，加重业主义务，或要求业主承担其他隐性的消费项目。另一方面，某些以投资或投机为目的的购房人，在市场行情变化、商品房价格下降的时期，寻求各种理由解除与开发商订立的商品房预售(买卖)合同。

　　之外，有些房地产开发企业因资金链紧张引发逾期交房、逾期办理产权证、房屋面积短少以及合同约定的配套设施未能兑现等诸多纠纷。购房者的维权意识增强、商品房买卖合同约定不明，也是引发此类纠纷的一大原因。

　　典型案例

　　精装变毛坯 市民告开发商却输了

　　2013年3月，市民胡先生与某房产公司签订了一份商品房预售合同，约定购买该公司开发的位于江宁的一处房产，总价227万元。开发商在宣传中承诺该小区15幢住宅全部为精装修。合同签订后，胡先生按照约定支付了全部购房款。可让他做梦也没想到的是，开发商最后却因自身原因，将部分楼栋变更为毛坯销售，即将全精装小区变更为半精装半毛坯小区。胡先生将开发商告上法庭。

　　庭审中，开发商辩称，公司在广告宣传中提到的精装修，并不表示该楼盘所有商品房均为室内精装修，系胡先生理解有误。且双方在合同补充协议中明确约定，广告宣传仅供购物时参考，不视为要约内容。

　　一审法院审理认为，原被告之间签订的房屋预售合同有效，双方均应按照约定履行各自的义务。因合同补充协议中已明确约定广告宣传资料等不构成要约，在该过程中双方可以通过合意来变更此前的意思表示，故该条款合法有效。据此，法院判决驳回胡先生的诉讼请求。

　　热点解答

　　签认购、预订协议需谨慎!

　　记者：认购书、预订书等协议的效力如何?签订认购书后，是否必须签订商品房买卖合同?

　　南京中院：认购书的性质一般是预约合同，购房者和开发商负有签订正式的商品房买卖合同的义务，同时定金作为该合同的履约担保，若一方不履行预订合同，则定金无法要求对方返还或者必须双倍返还对方定金。

　　违约金过低，可否调高?

　　记者：如果业主认为该违约金过低，可否要求法院调整违约金?调整的标准是什么?

　　南京中院：依据合同法的相关规定，约定的违约金低于造成的损失的，购房者可以请求人民法院予以增加。法院一般参照所购房屋同地段同类房屋租金标准调整违约金。

　　如何避免合同中的陷阱?

　　记者：目前商品房销售中，开发商往往提供的是格式合同，作为购房者，如何避免合同陷阱?

　　南京中院：购房者有权在签约时阅看商品房买卖合同，并对合同中有疑问的部分要求销售人员加以解释，对于合同的重要条款可以和开发商协商。对开发商而言，格式条款的制定应遵循公平原则，并采取合理的方式，提醒对方注意免除或者限制其责任的条款。

(来源:金陵晚报)