老百姓为什么不愿意交 物业费

随着我国房地产市场的快速发展及城市化的推进,小区的管理变得非常重视,1994年开始住建部发文要求小区管理由物业公司承担,2003年国家颁布《物业管理条例》来规范物业行为及业主缴纳物业费的义务。虽然经过几十年的发展,但是物业公司与业主间仍然存在诸多的矛盾,无论是开发商自有物业公司还是第三方物业公司,都存在着业主不愿意缴纳物业费的问题,那么到底为什么业主不愿意缴纳物业费呢?以下是本人的一点拙见:

物业公司与业主之间是什么关系

要搞清楚物业与业主之间到底存在什么矛盾,就要先搞清楚他们之间到底是什么关系,从本质上讲物业公司是小区业主花钱雇佣的为社区居民提供相应服务的机构,所以他们之间是一种雇佣关系。既然是业主花钱雇佣的服务机构,那么第一个问题就来了,雇佣谁来提供服务这件事情是业主说了算么?经过业主同意了么?可能没有,尤其是新建成的社区,没有业主委员会,基本上是地产商自行决定选择的物业公司,甚至就是地产商自己的物业公司,即使有业主委员会也是物业公司发起成立的一个附属机构,雇佣者无法决定雇佣谁来为自己服务,就是一个很大的矛盾隐患。

物业公司到底提供什么服务

既然业主花钱请了物业公司来为自己提供服务(请谁来服务暂且放一边),那么到底要提供哪些服务呢,这个事情应该让业主消费的明明白白才对吧,可惜以本人作为业主的经验看,还真没告诉我们物业公司到底会帮我们提供什么服务,当然作为业主我们可以去查询物业法,里面有物业公司应该提供的服务范围,可是我们的业主有几个人真的去查物业法规呢。

物业应该提供的服务都提供了吗?

我们花钱请的物业公司,请谁服务我们说了不算,请他们干什么事情我们不知道,那么他们到底是否提供了应该提供的服务,我们总该知道吧,这个可能更重要,可惜作为业主我们在日常的生活中能频繁的看到物业公司服务人员的地方仅限于小区门口的保安人员,因为他们控制着小区的大门口,对车辆进出社区进行收费管理,其他与物业的接触基本上就是缴纳物业费他们会积极电话通知,甚至上门催缴。给业主造成的印象是物业公司只是负责收取各种费用,其他到底做了什么没人知道,那么我们为什么要缴费,而我们业主每年花很多钱请第三方服务商上门解决我们遇到的各种生活服务(商务部统计城镇居民每年用于家庭服务的费用是1000元)。

物业公司收的钱到哪里去了?

物业公司每年收取的物业费用、停车费(有些社区可能都超过物业费收入)、广告经营费用,到底花到哪里去了,这些是否也要告知花钱请你们来的业主呢,因为这些都是业主花的钱啊,停车位也是业主花钱买的公摊面积啊,怎么就被你们收了租金了,当然如果费用花在社区服务上,大家自然也就坦然了,那么到底花在哪里是否也要及时告知业主呢,可惜大部分社区的物业开支并不公开透明,即使公开也是公示在无法看清的展板上。难道是业主要花自己的钱养着只收钱不干活的人么,这就是业主的真实想法,不交物业费也就顺利成章了。

综上所述,站在业主的角度看,请谁服务我们说了不算、应该做什么事情我们不知道、事情做了没有我们不知道、花了多少钱我们不知道,那还是雇佣关系么,为什么我要交物业费!矛盾的种子就埋下了。

矛盾一定是双方才会产生的,站在物业公司的角度看,他们也是叫苦连天(当然排除那些黑物业),物业公司是按照物业法规规定的内容及规范为社区居民提供服务的,收取的物业费用除了人员工资基本都用于社区的服务与基础设施维护维修上了,包括垃圾清理、社区卫生、绿化、道路修缮、安全管理等等。随着用工成本的增加,那点物业费还远远不够用呢,如果达不到一定的缴费比率,物业公司只能减少服务人员、雇佣低成本的员工,这些定然会造成服务品质的下降,业主更加不满意,恶性循环,矛盾自然会逐步加深,甚至演变成严重的冲突事件也是经常发生的事情。这是矛盾双方都不愿意看到的结果,也给社会和谐带来了很大的隐患,与国家倡导的建立和谐社区,让老百姓的社区生活更方便、更舒适、更美好背道而驰。

那么我们是否是真的应该取消物业公司这种社区服务管理模式呢,显然是不切实际的,我相信物业公司的老板们都知道只有把社区服务做好,才能持续的获取合理的利润,但是也不能一直赔本赚吆喝(很多地产商的物业公司都需要主业补贴才能把服务做好),如何把服务做好,如何让业主满意可能是物业公司甚至于地方政府需要思考的问题。笔者建议应该从一下几个方面入手

政府相关部门需要参与监督与管理

社区是中国社会构成的一个非常重要的单元,是影响老百姓生活幸福指数的一个因素,社区的管理与服务应该引起政府的高度重视,政府应该对提供社区服务的物业公司有一定的准入及监督职能,同时要对物业公司的财务开支(尤其是物业费、停车费、广告费)进行定期的专项审计,以确保在保障物业公司合理利润的情况下合理使用相关费用,做到真正的财务公开透明。彻底杜绝黑物业与黑心物业的存在。

物业公司需要做多方面的改变

▲京希“慧管家”智慧社区解决方案

思想观念的转变

物业公司要以服务业主的心态来做好社区物业服务,服务本身就是一种无形商品提供,做好服务不容易,需要服务提供者从内心里有服务意识,那么服务业主的心态就显得非常重要,是提供好的服务的基础。不要仅仅充当管理者的角色,再社区中的管理智能也是一种服务,是业主向你购买的一种社区事务管理服务而已。

要明确服务范围

要让业主知道物业的职能范围,业主通常想当然会把居家生活中需要的很多服务误认为是物业公司需要提供的,减少这种误解,就必须双方明确服务范围,哪些服务是物业公司需要提供的,哪些服务不属于物业服务范围,让业主消费的明白,也减少误解与矛盾。

要通告服务内容

要让业主了解物业做的每件事情,要及时通告给每一位业主,甚至要在服务提供以前征询业主意见,要让业主感知到物业公司提供的每一项服务,要让业主有获得感,包括每天的、每周的、每月的各项服务(卫生打扫、垃圾清运、绿化、设施维修等等)。

要公开财务数据

要定期公示财务状况,财务数据要经过专业机构审计,让业主了解各种费用开销的合理性,让老百姓消费的明明白白。

要提供更多的增值服务

我们国家的社区相对比较封闭,社区规模比较大,具有很大的增值运营基础,物业公司作为社区服务的提供者,代表全体社区居民与第三方服务及商品的提供者进行商业合作,可以有效控制产品及服务的价格与品质,为社区居民提供有品质保障的、价格优惠的产品与服务,在全面满足业主产品与服务多样性需求的同时,物业公司获取相应的增值服务收益,让社区居民真的实现生活更方便、更安全、更舒适、更美好。同时也大大提升了物业公司在社区中存在的价值,实现从服务提供商向社区运营商的逐步转变。

物业公司要做到上面的全部内容才能全面满足老百姓的诉求,也才能化解物业公司与业主之间的矛盾,真正成为业主的管家。想到容易做到难,首先要具有服务意识、要有好的服务团队,同时也要借助信息化服务手段,要打通物业与业主之间快速沟通的信息通道,要有完善的社区运营与管理平台,要信息系统全面覆盖社区的所有家庭,好在目前智慧社区建设成为社区建设的趋势,也成为国家战略的一部分,只要在智慧社区建设过程中充分考虑上面的基本需求即可。

▲京希“慧管家”物业管理运营平台

京希科技在智慧社区建设及社区运营管理平台的开发上持续投入近十年,为社区运营与管理提供了非常完善的平台及解决方案,已经在很多社区取得了成功实施与部署,可喜的是京希的方案是建立在社区已有的基础硬件上的系统平台,对很多社区无需额外的投资即可覆盖全部家庭,而且京希的软件平台对社区是全面开放的,不收取任何平台费用,为社区的信息化提供了快速部署的基础。欢迎有兴趣的同业者及物业公司来公司考察指导。关于平台系统的介绍及社区运营的基本方式会在后面的文章中与大家分享。