央行降息又降准 房产投资价值几何

　　自去年11月底央行首度降息以来，目前已累计两次降息、两次降准，这一幕似乎让人联想到2008年和2012年的相似情形。在降准降息通道之下，房产投资价值几何？一直滞涨的地产股能否迎来一波行情？

　　"短期内，总的来说投房子不如投房地产股！"谈及投资策略，东兴证券房地产首席研究员郑闵钢日前表示，由于房产占资金、升值有限且不易兑现，因而不是目前的投资首选。

　　在郑闵钢看来，房地产是个周期性的行业，目前中国的房地产行业的拐点已经到来，房地产开发投资的增速已经出现下降。不过，房地产行业也并没完全进入悲观的境地，目前尚处于增速下滑的状态，"我们认为整个行业规模是一个小量的收缩，行业还是处在健康的发展，刚需市场还是比较旺盛的。"

　　央视财经评论员李犁也持相似观点。他认为，房地产行业的长期趋势已经确立，随着国民经济的发展以及人口结构的变化，特别是人口老龄化的趋势，房地产长期下降的渠道已经确立，但并不意味着它短期就没有发展前途。

　　"从现在的情况来看，短期内房地产特别是对刚需部分或者对改善性需求这部分还是有向上动能的，这一点也是不可否定的。所以，长期短期虽然矛盾，但是它是合理并存。"李犁称。

　　数据显示，2010年时25岁的置业人口为2000万人左右，2013年时其数量增长到2500万人，3年内新增500万人，但从2014年开始，其速度开始呈现缓慢下降状态。业内预计，25岁置业人口再次从高峰时的2500万回归到2000万，可能需要6年。

　　与房地产投资属性日趋下滑相对应的是，当前国内股市正呈现蒸蒸日上的态势。而在其中，部分资质良好、模式清晰的上市房企的投资价值也日趋凸显，如备受业内推崇的"两万"——万科和万达。

　　"万达广场2013年客流量已超过12亿人次，若在1-2年内将这些客流量转化为万达会员的话，预计万达会员会达到1亿人。"国泰君安地产分析师李品科分析称，万达这一O2O模式的核心要素是——建立"大会员"体系，进行"大数据"整合，并将万达旗下的商业、酒店、旅游、影院、娱乐进行全面对接。

　　谈及如何挑选优质的上市房企，李犁认为应选择那些相对资产规模适中、成长性比较好，同时现金流比较稳健、平衡的公司。

　　"未来房地产市场将是一个弱肉强食的格局，弱的死掉，而强的扩张。"郑闵钢认为，地产上市公司的分化是需要考虑的因素，以前更多的是去自上而下选股，现在更多是自下而上，即从公司自身的经营和商业模式来选择标的。